С чего начать ремонт в новостройке: что сделать после ключей

В двух словах

Ремонт в новостройке начинается с бумаг, а не с перфоратора. До того как подписать передаточный акт, квартиру осматривают и фиксируют всё, что не соответствует договору. За отступления, которые ухудшили качество квартиры, и за недостатки, из-за которых ею нельзя пользоваться, застройщик отвечает: вы вправе потребовать бесплатно их устранить, уменьшить цену или возместить ваши расходы на исправление, если договор не установил иное. После подписания у вас остаётся гарантия, но застройщик не отвечает за дефекты, если докажет, что они возникли из-за ненадлежащего ремонта, сделанного вами или нанятой бригадой. Поэтому порядок такой: осмотр и акт, инструкция по эксплуатации и гарантийные сроки, план работ и смета, договор с бригадой — и только потом черновые работы. Перепланировку, если она нужна, согласуют отдельно: заявление подаёт собственник или уполномоченное им лицо.

До начала

Осмотр до подписи. До подписания передаточного акта вы вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором перечислены несоответствия квартиры договору и обязательным требованиям, и не подписывать передаточный акт, пока они не устранены (статья 8 закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Проверьте окна и двери, стяжку, стены, радиаторы, розетки, работу вентиляции, сантехнику, если она установлена. Всё, что нашли, — в акт, с фотографиями.

Инструкция по эксплуатации. Вместе с квартирой застройщик обязан передать инструкцию по эксплуатации с правилами использования, сроками службы отделки, инженерных систем и конструкций (статья 7 закона № 214-ФЗ). Прочитайте её до ремонта: застройщик не отвечает за дефекты, если докажет, что они возникли из-за нарушения описанных в ней правил.

Гарантийные сроки. Они записаны в договоре с застройщиком. По нынешней редакции закона гарантия на саму квартиру не может быть меньше трёх лет, на инженерное и технологическое оборудование — тоже трёх, а на отделку — одного года (части 5–5.2 статьи 7). Считают их по-разному: на квартиру — со дня, когда её вам передали (договор может назначить другой момент), на отделку — тоже с передачи, на оборудование — со дня подписания первого передаточного акта в доме. Отметьте для себя даты окончания: недостатки должны быть выявлены до них. Если договор подписан до 1 сентября 2024 года, закон тогда требовал не меньше пяти лет на квартиру вместе с отделкой — сверьтесь со своим договором.

Кто вы по документам. Отделочный ремонт можно начинать после передачи квартиры по акту. Перепланировку согласуют отдельно, и заявление подаёт собственник или уполномоченное им лицо (часть 2 статьи 26 Жилищного кодекса). Собственником новой квартиры вы становитесь, когда право зарегистрировано (статья 219 Гражданского кодекса), но ждать этого в Москве не обязательно: пока права в реестре нет, Мосжилинспекция примет вместо него ваш договор долевого участия с передаточным актом, а если квартира досталась по уступке — ещё и договор уступки (пункт 2.5.1.1.1.9.1 регламента, приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП).

Правила дома. Узнайте у управляющей организации, как заносить материалы, где ставить контейнер для мусора и нужно ли защищать лифт и общий коридор. Это не закон, а порядок конкретного дома, но нарушение его быстро превращается в конфликт.

Шум: в новом доме правила мягче

Московский закон о тишине ограничивает шумный ремонт в квартирах не только ночью, но и вечером, утром, в обеденные часы, по воскресеньям и в нерабочие праздничные дни. Для новостроек сделано исключение: дневные ограничения не действуют, пока не прошло полутора лет со дня ввода дома в эксплуатацию (закон Москвы от 12.07.2002 № 42, часть 1.1 статьи 2 — текст на портале mos.ru). Ночь под защитой всегда — в любой год жизни дома. Дату ввода дома в эксплуатацию можно узнать у застройщика или управляющей организации: от неё и считайте полтора года.

Отделка по стандарту застройщика

Если квартира передаётся с отделкой, посмотрите, не ссылается ли договор на стандарт застройщика. Закон разрешает включить в договор условие о том, что отделка соответствует стандарту организации, зарегистрированному в федеральном фонде стандартов; тогда этот стандарт становится частью договора, а требования в нём не могут быть ниже минимальных, утверждённых Минстроем (статья 4 закона № 214-ФЗ). Именно с ним, а не с «ощущением ровности», будут сравнивать отделку при осмотре.

По ходу работ

Первый ремонт в новой квартире удобно вести в таком порядке — от того, что потом закроют стены и пол, к тому, что видно.

Смысл порядка простой: всё скрытое проверяют до того, как его закроют. Потом доказать, как лежит кабель в стене или сделана гидроизоляция под плиткой, можно только вскрытием.

После: приёмка

Принимайте работу по этапам, а не одним актом в конце. У каждого этапа — свой акт с объёмами и фотографиями того, что закрыли. Для квартиры в новом доме это особенно важно: если позже появится трещина или протечка, по этим документам будет видно, что сделал застройщик, а что — ваша бригада. Храните вместе передаточный акт, акт осмотра с недостатками, инструкцию по эксплуатации, договор с бригадой, смету и акты этапов.

Если что-то не так

Если во время ремонта нашлись недостатки, которые оставил застройщик, — трещины в стяжке, кривые стены, неисправная вентиляция, — не закрывайте их отделкой. Сфотографируйте, опишите и направьте застройщику письменное требование: недостатки должны быть выявлены в пределах гарантийного срока, а устранить их застройщик обязан в срок, который вы с ним согласуете; если отказал или не уложился, остаётся суд (часть 6 статьи 7 закона № 214-ФЗ). Не спешите исправлять такие дефекты своими силами: застройщик не отвечает за недостатки, если докажет, что они возникли из-за ненадлежащего ремонта, проведённого вами или привлечёнными вами людьми, и спор о том, чья это вина, придётся вести по фотографиям и актам. Поэтому и фиксировать исходное состояние квартиры до начала работ стоит так же тщательно, как принимать работу у бригады.