Ремонт в ипотечной квартире: нужно ли согласие банка

В двух словах

Заложенная квартира остаётся у вас во владении и пользовании (пункт 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Пользоваться ею можно по назначению: условия договора об ипотеке, которые ограничивают это право, закон называет ничтожными, а если договор не говорит иного, нельзя допускать ухудшения квартиры и снижения её стоимости сверх нормального износа (пункт 1 статьи 29). Ремонт для владельца — обязанность: если договор об ипотеке не предусматривает иного, залогодатель поддерживает квартиру в исправном состоянии и делает текущий и капитальный ремонт (пункты 1 и 2 статьи 30). О согласии банка на ремонт в этих статьях ничего нет — в отличие от продажи или дарения, на которые оно нужно, если договор об ипотеке не говорит иного (пункт 1 статьи 37).

Банк появляется на другом шаге. Изменения в сведения о заложенной квартире в Едином государственном реестре недвижимости вносят при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке (часть 4 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). А такие изменения влечёт перепланировка (часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса).

До начала

Прочитайте договоры. Условие согласовывать работы с банком может стоять в кредитном договоре, в договоре об ипотеке или в закладной. В договоре об ипотеке обязательно указывают предмет, его оценку и обеспеченное обязательство (пункт 1 статьи 9 закона об ипотеке), в закладную можно включить и другие условия, а если закладная и договор расходятся, верной считается закладная, кроме случая, когда её приобретатель в момент сделки знал или должен был знать о несоответствии (пункты 2 и 4 статьи 14). Если квартира куплена в кредит и ипотека возникла в силу закона, стороны вправе заключить соглашение о своих отношениях (абзац второй пункта 2 статьи 1) — проверьте, нет ли такого.

Отделите перепланировку от переустройства. Переустройство — это установка, замена или перенос сетей и оборудования, требующие изменений в техническом паспорте (часть 1 статьи 25 Жилищного кодекса, дальше — ЖК). Перепланировка — изменение границ, площади или внутренней планировки квартиры, а также образование новых помещений, и она влечёт изменения в сведениях реестра (часть 2 статьи 25). Переустройство считается завершённым со дня утверждения акта, а перепланировка — со дня внесения изменений в реестр (часть 3 статьи 28). Поэтому письменное согласие банка понадобится при перепланировке — для изменения сведений реестра, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке (часть 4 статьи 53 закона о регистрации), — и получить его разумно до работ.

Разложите работы на три группы. В Москве, по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, отделочный ремонт — замену покрытий стен, полов и потолков, остекление балконов и лоджий — с Мосжилинспекцией не согласуют (пункт 25 приложения 1). Ненесущие перегородки, установку и перестановку оборудования делают в упрощённом порядке: без предварительного согласования, а акт оформляют после работ (пункты 19, 19.1, 19.6.1 и 19.6.4). Устройство и перенос санузла и кухни, изменение границ санузла, проёмы в несущих стенах и перегородки тяжелее 150 кг на квадратный метр делают по проекту (пункт 2).

Документы на согласование. В перечне документов для согласования перепланировки согласия банка нет, и орган не вправе требовать других документов (части 2 и 3 статьи 26 Жилищного кодекса); в московском регламенте перечни тоже исчерпывающие (пункт 2.5.1.6 приложения 2 к постановлению № 508-ПП).

По ходу работ

После: приёмка

Когда перепланировку приняли, заявление о кадастровом учёте перепланированной квартиры в Росреестр обязан направить орган, который её согласовал, — не позже пяти рабочих дней после утверждения акта приёмочной комиссии (часть 1¹⁰ статьи 19 закона о регистрации). В Москве Мосжилинспекция направляет акт в Росреестр в течение пяти рабочих дней с даты его утверждения, в том числе акты по работам упрощённого порядка, если в них есть перепланировка; если Росреестр приостановит рассмотрение, Мосжилинспекция запрашивает документы, нужные для устранения причин приостановления (пункт 26 приложения 1 к постановлению № 508-ПП). Информацию о новых сведениях в реестре получает и банк как залогодержатель (часть 8 статьи 53 закона о регистрации).

Если что-то не так

Перепланировку сделали без согласования. Самовольной считается перепланировка без решения о согласовании или с нарушением проекта (часть 1 статьи 29 Жилищного кодекса), и собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит орган (часть 3 статьи 29 ЖК). В Москве, если решение о согласовании требовалось, акт на уже сделанные работы можно оформить по техническому заключению о допустимости и безопасности работ, но с протоколом об административном правонарушении и административным наказанием (пункт 16 приложения 1 к постановлению № 508-ПП). Такой акт тоже уходит в Росреестр, а значит, и здесь понадобится письменное согласие банка на изменение сведений о квартире, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке (часть 4 статьи 53 закона о регистрации).

Банк считает, что квартире вредят. Если владелец грубо нарушает правила пользования, содержания или ремонта и это создаёт угрозу утраты или повреждения квартиры, банк вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, а при отказе или неисполнении в срок — обратить взыскание на квартиру (статья 35 закона об ипотеке). Что считать грубым нарушением, закон не раскрывает, поэтому снимки, акты и переписку по ремонту храните.