Приёмка ремонта: как принимать работы по этапам и что писать в акте

В двух словах

Приёмка — не формальность, а момент, от которого зависят ваши права (пункты 1–5 статьи 720 Гражданского кодекса, дальше — ГК). Заказчик обязан вместе с подрядчиком осмотреть и принять работу, а обнаружив отступления от договора или другие недостатки — немедленно заявить о них (пункт 1). Сослаться на недостатки, замеченные при приёмке, можно, если в акте оговорены сами недостатки или возможность потребовать их устранения позже (пункт 2). Если принять работу без проверки, теряется право ссылаться на явные недостатки — те, что видны при обычном осмотре (пункт 3). О скрытых недостатках, найденных позже, подрядчика извещают в разумный срок после обнаружения (пункт 4). Отсюда правило: принимать по этапам, с замерами и с актом, в котором записано всё, что вы увидели.

До начала

Договоритесь о мерке. «Ровно» и «аккуратно» — не критерии. С 1 февраля 2026 года свод правил об изоляционных и отделочных покрытиях (СП 71.13330.2017 с изменениями № 1–4: изменение № 3 — приказ от 26.12.2024 № 918/пр, действует с 01.02.2026; № 4 — от 03.10.2025 № 610/пр, с 04.11.2025) допусков штукатурки, шпаклёвки, плитки и окраски не задаёт: таблицы 7.4–7.7 исключены, а качество должно отвечать требованиям заказчика (пункты 7.2.13, 7.3.7, 7.4.17 и 7.5.5). Поэтому сами цифры впишите в договор или смету: вид штукатурки — простая, улучшенная или высококачественная — с её допусками и категорию качества поверхности под чистовую отделку.

Подготовьте инструмент. Правило или рейка длиной два метра, строительный уровень, рулетка, линейка или щуп для просвета, фонарь для бокового света. Этого хватает для большей части проверок.

Согласуйте форму акта и порядок оплаты. Один бланк на все этапы: объект, этап, перечень работ по смете с объёмами, замеры, замечания, срок их устранения, подписи; приложите его к договору и запишите, что этап оплачивается после подписания акта. По договору бытового подряда работа оплачивается после окончательной сдачи, а всё сразу или аванс — только с вашего согласия (статья 735 ГК).

По ходу работ

Всё, что закрывается следующим слоем, принимайте до того, как закроют. Для внутренней облицовки плиткой прежняя таблица 7.6 свода — с 18 января 2022 года её параметры были рекомендуемыми (изменение № 2), 1 февраля 2026 года её исключили — давала отклонение от вертикали 1,5 мм на метр, неровности плоскости под двухметровой рейкой — 2 мм, отклонение ширины шва — ±0,5 мм. Теперь «при производстве облицовочных работ должны быть соблюдены требования заказчика» (пункт 7.4.17 в редакции изменения № 3), так что эти цифры лучше перенести в договор. Со штукатуркой то же: таблицы 7.4 больше нет, и допустимые отклонения от вертикали и горизонтали, просвет под правилом записывают в договор.

Проверка под боковым светом

Стены под отделку проверяют и глазами — фонарём, который светит вдоль стены. Прежняя таблица 7.5 свода в редакции изменения № 2 (18.01.2022–31.01.2026) описывала категории так: К1 — под плитку и листовые материалы, допускались царапины, раковины, задиры и следы инструмента до 3 мм и тени; К2 — царапины, раковины и задиры до 1 мм, тени допускались; К3 — следы шлифовки не глубже 0,3 мм и тени; К4 — ни дефектов, ни теней при ручном боковом светильнике. С 1 февраля 2026 года таблицы нет, поэтому перенесите описание нужной категории в договор.

После: приёмка

Что написать в акте приёмки ремонта: дату и место, стороны и номер договора, какой этап принимается, перечень работ по смете с фактическими объёмами, результаты замеров — где, чем и сколько, — перечень недостатков, каждый отдельной строкой с местом и описанием, и срок их устранения. Добавьте оговорку, что вы вправе потребовать устранения этих недостатков позже: именно перечень недостатков или такую оговорку закон называет условием, чтобы потом на них ссылаться (пункт 2 статьи 720). Подписывают обе стороны. Если бригада отказывается подписывать акт с замечаниями, отметьте это в акте, отправьте его бригаде письменно и сохраните доказательство отправки. Оплату этапа с замечаниями привяжите в договоре к их устранению.

Если спорите о качестве

Если вы и бригада спорите о недостатках или их причинах, по требованию любой стороны назначается экспертиза. Платит за неё подрядчик, кроме случаев, когда экспертиза не нашла нарушений договора или связи между работой и недостатками: тогда платит тот, кто её потребовал, а если назначили по соглашению — обе стороны поровну (пункт 5 статьи 720). Перед экспертизой соберите смету, акты этапов, замеры и фотографии: эксперт оценивает то, что можно показать.

Если что-то не так

Что требовать. Если бригада — предприниматель или организация, Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» даёт выбор: безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену, выполнить работу заново или возместить ваши расходы на исправление (пункт 1 статьи 29 закона о защите прав потребителей). С мастером без статуса предпринимателя действуют правила кодекса о подряде: устранение в разумный срок, уменьшение цены, а возмещение расходов на исправление — если это право записано в договоре (пункт 1 статьи 723 ГК). Но если мастер без регистрации фактически занимается ремонтом как делом — систематически берёт заказы за плату, — сослаться на то, что он не предприниматель, он не вправе, и суд применяет к такому договору законодательство о защите прав потребителей (пункт 1 статьи 2 и пункт 4 статьи 23 ГК; разъяснение Пленума Верховного суда: пункт 12 постановления № 17 от 28.06.2012).

Скрытые недостатки и кто доказывает. Если недостаток обнаружился после приёмки и его нельзя было увидеть при обычном осмотре, известите бригаду письменно и в разумный срок (пункт 4 статьи 720). Если на работу дана гарантия, доказывать должна бригада-предприниматель: она отвечает за недостаток, если не докажет, что он появился после приёмки — вы нарушили правила использования, вмешались третьи лица или сработала непреодолимая сила. Если гарантии нет, доказать, что недостаток возник до приёмки или по причинам, возникшим до неё, придётся вам (пункт 4 статьи 29 закона № 2300-1).

Сроки. С предпринимателем или организацией требования можно предъявить, если недостатки обнаружены в гарантийный срок, а без гарантии — в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия работы или пяти лет для недостатков в строении и ином недвижимом имуществе (пункт 3 статьи 29). Если гарантия короче двух (пяти) лет, а недостаток нашёлся после неё, но в пределах двух (пяти) лет, требовать можно, доказав, что он возник до приёмки (пункт 5). Существенный недостаток, найденный позже, можно потребовать устранить бесплатно в пределах срока службы, а если он не установлен — десяти лет со дня приёмки, тоже доказав, что он возник до неё (пункт 6). С мастером без статуса предпринимателя и без гарантии — в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы (пункт 2 статьи 724 ГК).

Храните все акты. Если работу принимали по частям, исковая давность по требованиям о качестве начинается со дня приёмки результата в целом (пункт 2 статьи 725 ГК).