Смета на ремонт квартиры: твёрдая или приблизительная и что в ней проверить

В двух словах

Смета — не прикидка на салфетке. Если бригада составила смету, а вы её подтвердили, она становится частью договора подряда и обязывает обе стороны (статья 709 Гражданского кодекса). Смета бывает твёрдой и приблизительной. Если в договоре не написано, что она приблизительная, цена считается твёрдой: бригада не может её поднять, вы — снизить. Приблизительная смета допускает доплаты, но о существенном превышении подрядчик обязан предупредить заранее, а вы вправе не согласиться. Спорить потом приходится не о законе, а о деталях: какие работы посчитаны, в каком объёме, кто покупает материалы и что будет с работами, которые обнаружатся по ходу. В новостройке к этому добавляется свой вопрос — не посчитано ли второй раз то, что уже сделал застройщик.

До начала

Смета по позициям, а не «за квадратный метр». Просите расшифровку: каждая работа — единица измерения, объём, цена за единицу и сумма. Одна цифра «за метр квартиры» ничего не даёт: по ней нельзя проверить объём и потом спорить о доплатах.

Объёмы — по своему замеру. Площади стен, пола и потолков, длину плинтусов, число розеток и выключателей сверьте с планом квартиры из документов застройщика и с рулеткой. Лишние квадратные метры в смете легко пропустить, если не мерить самому.

Что уже сделал застройщик. Посмотрите в договоре с застройщиком, в каком виде передаётся квартира: без отделки, с подготовкой под чистовую отделку или с отделкой. Всё, что уже выполнено, вычеркните из сметы — или попросите бригаду письменно объяснить, почему это нужно переделать.

Материалы — отдельным разделом. Решите, кто покупает черновые и чистовые материалы. Если бригада — в смете должны стоять марки, количество и цены; если вы — сроки, к которым материалы нужны на объекте.

Тип сметы — словами в договоре. Напишите прямо: «смета твёрдая» или «смета приблизительная» — и договоритесь, какое превышение вы оба считаете существенным. Если бригада работает как организация или индивидуальный предприниматель, по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» составить смету по вашему требованию она обязана (статья 33 закона о защите прав потребителей).

По ходу работ

Если бригада сэкономила — например, нашла материал дешевле, — при твёрдой цене она всё равно получает оплату по договору, если вы не докажете, что экономия ударила по качеству. Договор может предусмотреть и раздел экономии между сторонами (статья 710 Гражданского кодекса).

После: приёмка

На приёмке сверяйте акт со сметой построчно: какие работы выполнены, в каком объёме и по какой цене. Если позиции из сметы нет в акте, не подписывайте итоговую сумму «как в смете» — сначала выясните, выполнена ли работа. Для ремонта, который делает предприниматель или организация по вашему заказу, действует правило бытового подряда: работа оплачивается после окончательной сдачи, а аванс или полная оплата вперёд возможны только с вашего согласия (статья 735 Гражданского кодекса). Храните вместе смету, все дополнительные соглашения, акты и чеки на материалы — в споре это единственная опора.

Смета в новостройке: что посчитать отдельно

Первый ремонт в новом доме отличается от ремонта вторички тем, что начинается не с демонтажа, а с того, что оставил застройщик. Поэтому в смете стоит отдельно проверить три группы. Черновые работы: стяжка, штукатурка, разводка электрики и воды — их объём зависит от того, в каком виде передана квартира. Работы, которые влияют на гарантию застройщика: если смета предусматривает замену окон, радиаторов или переделку стяжки, заранее посмотрите, как это отразится на гарантии. И организационные расходы: подъём материалов, вывоз строительного мусора, защита общих коридоров и лифтов — если их нет в смете, за них могут выставить отдельный счёт.

Если что-то не так

Если смета приблизительная, а бригада требует доплату без предупреждения, закон на вашей стороне: не предупредивший вовремя подрядчик обязан выполнить работу, сохраняя право на оплату в пределах сметы. Если предупреждение было, а превышение существенное, вы вправе отказаться от договора — оплатив выполненную часть работы. Если смета твёрдая, а бригада-предприниматель просит доплатить из-за подорожавших материалов, начните с кодекса: изменение цены материала подрядчика после заключения договора бытового подряда перерасчёта не влечёт (статья 733 Гражданского кодекса, пункт 2). Закон о защите прав потребителей допускает требование увеличить твёрдую смету при существенном росте цен, который нельзя было предвидеть, а при вашем отказе — расторжение договора только через суд (пункт 2 статьи 33), но правила кодекса о бытовом подряде применяются в первую очередь, закон — в том, что кодекс не урегулировал (пункт 3 статьи 730). С частным мастером без статуса предпринимателя договор — обычный подряд: при существенном и непредвиденном росте цен материалов он вправе требовать увеличить цену, а если вы откажетесь — расторгнуть договор через суд по правилам о существенном изменении обстоятельств (пункт 6 статьи 709 и статья 451). Но если такой мастер систематически берёт заказы за плату, суд применит к договору законодательство о защите прав потребителей (пункт 12 постановления Пленума Верховного суда от 28.06.2012 № 17). Любые требования и ответы — только письменно: устная договорённость о доплате потом превращается в спор о словах.