Типовыми квартирами являются так называемые «хрущевки» и «брежневки». Основной их характеристикой является то, что вход в спальни осуществляется из гостиной. Также в современных новостройках можно встретить аналогичные квартиры, где планировка включает в себя гостиную и одну, две или три спальни.
Чем привлекают двухкомнатные квартиры
Начало поиска квартиры обычно сопровождается множеством вопросов, на которые требуется найти выполнимые ответы. Один из ключевых вопросов: «Каков наш бюджет?» и «Что мы собираемся приобрести?». Эти вопросы не всегда имеют очевидные ответы. Даже если вы точно знаете, сколько средств у вас есть, учитывая заемные средства, окончательная сумма финансирования определяется банком на основе глубокого анализа вашей кредитоспособности и других личных факторов.
Вопрос «Что мы хотим купить?» является еще более сложным, так как у каждого члена семьи могут быть свои представления об идеальном жилище, и зачастую эти представления не укладываются в рамки установленного бюджета.
Дополнительные сложности могут выйти на поверхность, поскольку застройщики имеют очень широкий спектр определений для понятий «одна спальня», «две спальни» и тому подобное. На первый взгляд, всё кажется довольно простым: в однокомнатной квартире — одна комната, в двухкомнатной — две комнаты. Однако существует множество переменных, которые влияют на определение этих терминов, таких как жилая площадь, наличие встроенных шкафов, лоджий, а также наличие общего или раздельного санузла.
Однушка или двушка?
Специалисты агентства недвижимости «Владис» рекомендуют рассмотреть покупку трехкомнатной квартиры в любых случаях. С одной стороны, существуют различные мнения о двухкомнатных квартирах: люди, обладающие ограниченными средствами, чаще всего делают выбор в пользу однокомнатных квартир или студий, в то время как те, кто располагает более высокой суммой, стремятся к приобретению трехкомнатных квартир. В результате, двухкомнатные квартиры зачастую оказываются под игнорированием. Интересно, что цены на них нередко не слишком превышают цены на однокомнатные квартиры, а бывают даже и ниже. Процент на обслуживание таких квартир также не высокой. Однако двухкомнатные квартиры обладают целым рядом преимуществ, которые отсутствуют у однокомнатных и трехкомнатных:
- Возможность уединиться — даже в самих дружных семьях каждому члену необходимо свое личное пространство, особенно это актуально, если в доме есть подросток;
- Сохранение приватности — не все хотят демонстрировать свои частные дела и принимать гостей в интимной обстановке спальни. В двухкомнатной квартире можно организовать спальню с закрывающейся дверью и отдельную гостиную для встреч с друзьями;
- Возможности для перепланировки – за счет хорошей планировки двухкомомнатной квартиры предоставляется больше возможностей для изменений. Удачная расстановка окон и дверей может позволить превратить эту квартиру в трехкомнатную;
- Существуют варианты с более удобной планировкой – двушки как правило больше оснащены кладовками и раздельными санузлами, чем однокомнатные квартиры;
- Ниже стоимость ремонта – чем больше площадь, тем ниже сметная стоимость за квадратный метр;
- Есть возможность выгодной продажи или аренды в будущем.
Двушка или трешка?
На первый взгляд может показаться, что наличие дополнительных квадратных метров создает больше комфорта, но все так просто, как кажется, не всегда. Если ваша семья составляет лишь троих человек, и вы не планируете расширение, то трехкомнатная квартира может звучать соблазнительно, но по факту может выясниться, что лишняя комната оказывается ненужной, и пыли в ней накапливается слишком много, что требует лишних усилий на уборку. Некоторые люди шутят, что хорошо убранная двухкомнатная квартира на самом деле равносильна удобной трехкомнатной квартире, но такое решение может оказаться не самым удачным для оптимизации пространства.
Стоимость квадратного метра чаще всего ниже, чем у трехкомнатных квартир, однако при этом общая цена на квартиры с тремя спальнями продолжает оставаться высокой. То же самое относится и к затратам на ремонт этих квартир, которые могут существенно превышать затраты на двухкомнатные.
В будущем продать или сдать квартиру с тремя спальнями может оказаться сложнее, так как подобные квартиры не очень востребованы по причине своего высокого ценового сегмента. Хотя аренда трехкомнатной квартиры возможно, все-таки с ней связано некоторое количество рисков.
Особенности
Двухкомнатные квартиры могут иметь различные планировки. В зависимости от типа постройки, квартиры могут иметь улучшенную планировку, угловую или стандартную линейную планировку.
Обычно квартиры с двумя спальнями приобретаются семьями с одним или несколькими детьми, поэтому одна из комнат станет детской. Одним из требований, несомненно, является наличие светлых и достаточно просторных комнат.
Варианты в зависимости от типа постройки
В нашей стране много домов, построенных в советский период, поэтому можно найти различные планировки, некоторые из которых могут быть менее удобными. В новостройках, напротив, представлены более функциональные и комфортные планировки, однако и здесь следует учитывать, насколько привлекательной является планировка для самих строителей. Квартиры в элитных домах часто не имеют перегородок между комнатами, что называется свободной планировкой. В многоэтажных домах, входящих в состав жилого комплекса, планировка чаще всего является сборной, и это касается как жилого пространства, так и меблировки.
Перед тем как приступить к проектированию интерьера вашей квартиры, застройщик должен утверждать планы в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Любые изменения в планировке считаются переустройством и также должны быть согласованы с БТИ.
Несмотря на бюрократию и множество документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку, многие выбирают именно этот путь, так как не все довольны стандартными планировками.
«Сталинки»
Двухкомнатные квартиры в сталинских домах отличаются высокими потолками, достаточно просторными прихожими и большими кухнями. Эти дома часто строятся полукругом, таким образом, некоторые комнаты на изгибе могут иметь нестандартные оконные проемы и недостаточное освещение. Различные эркеры и балконы, при наличии, могут быть полукруглыми и часто не застекленными, с отделкой в виде лепнины.
Планировка сталинских квартир в основном стандартизирована, но иногда встречаются дома с индивидуальными проектами. Двухкомнатные квартиры могут иметь общую площадь, начиная с 47 или 53,5 кв. м, и увеличиваться до 57 м²; комнаты представлены как изолированными и выходящими на разные стороны здания, так и рядом расположенными, направленными на одну сторону.
«Брежневки»
В брежневских домах часто существуют квартиры с раздельными санузлами (совмещенными могут быть только однокомнатные квартиры). Комнаты, как правило, изолированы и выходят на разные стороны дома. В прихожих достаточно пространства для установки встроенного шкафа.
Следует отметить, что термин «брежневки» используется для квартир, построенных параллельно с «хрущевками», и этот термин не всегда корректен с точки зрения истории. Кухни и прихожие, как правило, остаются небольшими, как это было в хрущевках.
Квартиры строятся с использованием железобетонных плит, обшитых панелями. Строительство осуществляется в соответствии со СНиП 1962 года. Планировка часто включает вытянутые комнаты-пеналы, что затрудняет расположение мебели, что является существенным недостатком.
Хотя в брежневских квартирах есть просторная общая комната, особенно в трех- и четырехкомнатных квартирах, их полезная площадь оказывается не такой большой. Кухня обычно составляет около 9 м², а прихожая бывает узкой.
«Хрущевки»
При упоминании хрущевок на ум рисуется образ маленьких комнат и неудобной планировки, и это в целом верно. Тем не менее, программа по обеспечению жильем помогла многим семьям оставаться в коммунальных квартирах. Те, кому удалось переехать в собственную квартиру, что означало наличие отдельной кухни, ванной и туалета, наверняка никогда не скажут ничего плохого об этом варианте жилья.
Планировка однокомнатных квартир в этих домах чаще всего неудобна. Обычно наблюдается боковая или проходная планировка с общей площадью от 40 до 45 м². Высота потолков составляет 2,5 метра, а наружные стены имеют толщину от 0,3 до 0,4 метра. Из-за тонких стен звукоизоляция в этих квартирах оставляет желать лучшего, также они зачастую страдают от недостатка тепла. Кухни в этих квартирах очень маленькие и имеют максимальную площадь 6 м². Типичная планировка двухкомнатной квартиры в хрущевке может быть…
Планировка квартир разных размеров
Существует несколько критериев, на основании которых можно оценить комфортность квартиры. Один из них — количество квартир, расположенных на одной лестничной площадке. В сталинских домах и хрущевках, как правило, по три квартиры, в сборных домах – обычно четыре. Однако современные новостройки могут иметь от 10 до 12 квартир на одну лестничную клетку. Хотя такие дома более экономичны в строительстве, они часто страдают от плохой звукоизоляции. Планировки современных домов могут напоминать гостиничные номера.
Одним из конструктивных недоработок является лифтовая шахта, расположенная у края стены. Неправильное расположение ванных комнат друг напротив друга также сложно назвать удачным решением. Кроме того, прачечные часто размещаются на первом этаже.
Современные квартиры имеют значительно большую площадь по сравнению со старыми постройками – как минимум 54-55 квадратных метров. В них чаще всего располагаются просторные кухни, вентиляция за пределами кухонной зоны, а также удобные лоджии или балконы. За счет строительных компаний, занимающихся созданием жилья бизнес-класса, покупателям часто предлагаются несколько вариантов планировки, что дает возможность адаптировать пространство под свои нужды.
На что обращать внимание
Согласно данным компании «Метриум», минимальная площадь однокомнатных квартир в новостройках Москвы составляет 43 м². Хотя такая площадь может считаться достаточно комфортной, она не всегда подходит для семей с детьми. Максимальная площадь двухкомнатной квартиры в новостройках, выполненных из монолитного бетона, достигает 148,6 м² — это значительно больше, чем нужно, и, если ваш бюджет позволяет такую роскошь, будет разумнее вложить средства в трех- или даже в четырехкомнатную квартиру.
Кроме того, очень большие квартиры сегодня являются исключением из правил. Средняя площадь двухкомнатной квартиры в сегментах «эконом» и «комфорт» составляет около 62,1 квадратных метра. Мария Литинецкая, управляющий директор компании «Метриум», утверждает, что площадь двухкомнатных квартир от 55 до 65 квадратных метров является оптимальной — такая квартира обеспечивает достаточно комфорта и в то же время не требует переплаты за лишние квадратные метры.
Тем не менее, для некоторых покупателей размер квартиры имеет большее значение, чем количество комнат. Большое жилье с двумя спальнями может обойтись дешевле, чем менее просторная квартира с тремя спальнями. Для таких покупателей стоит рассмотреть старые проекты сборных домов, которые были построены в то время, когда просторные комнаты были нормой. Некоторые из таких квартир доступны на первичном рынке. Например, в жилом комплексе «Триколор» жилая площадь начинается от 109 м² (меньшее количество может быть предложено всего для отдельных квартир) — и это квартиры с только двумя комнатами.
Анна Смирнова, дизайнер, рекомендует обращать особое внимание на размер комнат при выборе планировки трехкомнатной квартиры. Однако в большинстве двухкомнатных квартир могут встречаться длинные коридоры без возвратного угла, что создает трудности для установки встроенного шкафа. В некоторых из этих двухкомнатных квартир коридоры настолько узкие, что они не позволяют разместить даже небольшой шкаф.
Если вы планируете покупать двухкомнатную квартиру на длительный срок, например, если вы намерены скоро расширить семью, вам стоит выбрать более гибкую планировку, которая позволит в будущем переоборудовать квартиру в трехкомнатную. В такой ситуации следует учитывать количество окон — «в двухкомнатной квартире, возможности которой можно использовать для превращения в трехкомнатную, должно быть не менее четырех окон,» — говорит Мария Литинецкая. Однако каждое расположение должно быть созидательно продуманным, поскольку даже необходимое количество окон может быть неудачно размещено. Например, два окна могут оказаться слишком близкими друг к другу или находиться в углу, что затруднит установку перегородок для межкомнатных пространств.
Например, в жилом комплексе D1 от MR Group предлагаются квартиры площадью 66,5 м² и большая кухня-гостиная площадью 28 м² с двумя окнами. Такая планировка открывает возможность разделить пространство на две области, что упростит создание дополнительной спальни при необходимости.
Линейные двушки
Как указывает Роман Родионцев, руководитель отдела проектного консалтинга Est-a-Tet, более половины из предлагаемых трехкомнатных квартир в данном сегменте являются линейными, где все окна выходят на одну сторону.
В таких квартирах коридор обычно расположен перпендикулярно входной двери, а ванная комната располагается в одном конце коридора. Все двери, ведущие в комнаты и кухню, выходят из одной стены напротив входа. Как правило, кухня располагается рядом с ванной. «Такой тип планировки может быть удобным или неправильно спроектированным, в зависимости от конфигурации», – комментирует Анна Смирнова, — «Если стена на обратной стороне от ванной комнаты расположена слишком близко к двери комнаты, это может сделать свободный конец коридора малополезным. Если пространство достаточно, там можно будет поставить шкаф или тумбу. А некоторые застройщики располагают в этом конце вторую ванную комнату.»
Такое решение также встречается, например, в комплексе Mai Residence. Здесь две большие ванные комнаты (4 и 4,5 м²) располагаются по обе стороны от входа. Если же вам не нужно столько ванных, в одном углу можно спокойно разместить гардеробную.
Двушки-распашонки
Двухкомнатные квартиры, которые имеют окна на обе стороны света, являются очень популярными и представляют собой вторую по распространенности планировку. Вход эти квартиры обычно начинается с коридора и прихожей. В одном конце коридора располагаются двери: чаще всего это кухня и одна из спальнь, а в противоположном конце — вход в другую спальню. Ванна обычно либо напротив входа, либо рядом с основным входом, напротив кухни.
Однако общим недостатком таких планировок является то, что их площади зачастую большие; зачастую пространственное устройство занимает всю ширину здания. Кроме того, комнаты для гостей часто вытянуто и узкие, что затрудняет свободное размещение мебели. При выборе планировки не забывайте обращать внимание на то, достаточно ли места для хранения вещей», — подчеркивает Анна Смирнова.
Примером квартиры, стратегически лишенной этих недостатков, может служить находящаяся в комплексе «Микроград в лесу». Здесь две спальни имеют довольно правильную форму, поскольку в одной из комнат есть лоджия. Прихожие достаточно широкие, чтобы вместить небольшой шкаф или гардероб, а вдоль коридора, ведущего к одному из спален, может комфортно разместиться шкаф большего размера.
Типы квартир по степени завершенности
Квартиры в «красном формате» без отделки представлены только с одной входной дверью и окнами с двойным остеклением. Внутренние конструкции также не имеют отделки, отсутствует сантехника и подключения к электричеству.
В «серых квартирах» стены оформлены снаружи, утеплены и установлены основные инженерные сети.
Квартиры «белого формата» продаются в полностью подготовленном состоянии: стены обработаны специальной смесью, готовой к оклейке обоями или покраске, установлены разъемы и выключатели.
Квартиры «под ключ» полностью отделаны, снабжены сантехникой и подключениями для электричества, а также могут быть меблированы и оснащены бытовой техникой.
Типы квартир по степени комфорта
Комфортность квартиры определяется ее общей площадью. Они могут относиться к элитной, первой, второй или третьей категории комфортности.
Термин «повышенная комфортность» также используется для отдельных квартир. Он подразумевает, что площадь квартиры немного превышает обычные показатели, а также необходимо сделать раздельные планировки, два санузла и один или два балкона.
Эти квартиры обычно полностью разделены и, как правило, секретизируют большие пространства — с площадью более 30 м² для малых квартир и более 80 м² для четырехспальных квартир. Стандартная площадь кухни составит не менее 8 м², а ванных комнат может быть две, причем они должны быть отдельными и с балконом.
Каждая квартира класса «уменьшенные» по площади составляет примерно 25 м² для небольших квартир и 58 м² для квартир с 4 спальнями. Кухни в таких квартирах также небольшие, и в них предусмотрен лишь один балкон.
Квартиры третьего уровня комфортности, как правило, не превышают 40-50 м². В них есть только одна ванная комната, независимо от числа комнат, отсутствует балкон и коридор.
Если эта информация кажется вам сложной, вы всегда можете обратиться за помощью к агенту по недвижимости компании Acces Imobil, который предоставит профессиональную консультацию. Мы поможем найти квартиру, которая соответствует вашим требованиям. Обращайтесь сейчас по телефону 078 888 900 или приходите в наш офис по адресу: mun. Кишинев, б-р Григоре Виеру 12/1.
Acces Imobil — ваш верный помощник в выборе качественного жилья!
- Полезные советы
- Анализ рынка недвижимости
- Новости
- Интервью
- Дизайн интерьера
- Кишинев
Многокомнатные квартиры – возможность жить нормально или роскошь?
Согласно европейским стандартам, три или четыре комнаты можно считать минимальным пространством для комфортной жизни. Но в России трех-, четырех и многокомнатные квартиры больше ассоциируются с высоким уровнем благосостояния. Хотя трехкомнатные квартиры заметно поднялись в рейтинге недорогих квартир, они еще не стали дефицитом на рынке. Положение по четырехкомнатным квартирам так же вызывает интерес, так как предложение по этим объектам явно превышает спрос. Тем не менее, большинство семей стремятся улучшить свои условия проживания, когда появляется такая возможность.
С этим связано значение сегмента экономической недвижимости. В более высоком классе — ситуация несколько иная. Квартиры с тремя спальнями остаются одними из самых востребованных, поскольку они обеспечивают оптимальное соотношение жилой площади, количества комнат и цены для большинства потенциальных покупателей. Следует упомянуть, что в последние годы практически отсутствуют предложения четырехкомнатных квартир в проектах эконом-класса. Таким образом, выбор застройщика для квартир с одной спальней постепенно смещается к бизнес-классу. Это также выражается в тенденции к уменьшению общей площадью квартир, возводимых в сегменте бизнес-класса.
Говоря о бизнес-классе: наиболее ликвидные объекты на вторичном рынке – это небольшие трех- и четырехкомнатные коттеджи, которые относительно недороги, учитывая их малый размер. Они раскупаются достаточно быстро, но, к сожалению, таких предложений на рынке не так много.
В современном рынке недвижимости может быть трудно разобраться, поскольку классификация квартир агентствами может значительно различаться. Тем не менее, существуют общие параметры для классификации квартир, которые следует рассмотреть детально.
Первичный рынок: классификация квартир
В сегменте новостроек существуют три категории жилья:
- Элитное жилье;
- Квартиры бизнес-класса;
- Жилищный эконом-класс.
Элитное жилье может быть дополнительно сегментировано на «премиум» и «де-люкс», хотя это в конечном итоге носит более условный характер, поскольку четкие критерии оценки отсутствуют. Каждая элитная квартира представляет собой индивидуальный проект, и застройщики обычно относят квартиры к тому или иному сегменту, полагаясь в основном на ефекты рекламных акций.
Элитные квартиры строятся в кирпичных или каркасных домах. Главное требование заключается в расположении таких комплексов в престижных районах. Зачастую элитные дома оборудованы современными инженерными и техническими системами, которые представляют собой автономные системы жизнедеятельности. К таким элементам могут относиться подземные паркинги, индивидуальные котельные, аварийные станции, системы очистки воды и многое другое. Обычно элитные резиденции содержат не более 20-30 квартир, и на лестничной клетке не более 2-4 квартир. Некоторые отдельные виллы представляют собой одну квартиру. Площадь элитных квартир варьируется от 50 до 400 м², при высоких потолках (от 3 метров) как обязательном требовании.
Квартиры бизнес-класса часто обеспечивают большинство из этих преимуществ. Тем не менее, в таком здании уже может находиться несколько сотен квартир, до 4-8 квартир на одной лестничной клетке. Высота потолков в многоквартирных домах бизнес-класса начинается от 2,7 метра, а квартиры почти всегда имеют индивидуальные планировки. Наличие парковочного места обязательно, остальные условия зависят от застройщика.
Наиболее популярным сегментом остается эконом-класс. Этот тип жилья предлагается в монолитных, панельных и кирпичных домах, возводимых в спальных районах или на незастроенных участках. Квартиры эконом-класса обычно строятся по типовым архитектурным планам, и в них отсутствуют дополнительные опции. В большинстве случаев квартиры эконом-класса просто отделаны обоями, но за последние годы это количество повышается, что связано с увеличением предложения качественных квартир с внутренней отделкой от застройщика.
Вторичный рынок: классификация квартир
Вторичный рынок жилья можно классифицировать на три условные категории: высокий, средний и низкий классы. Однако количество критериев для классификации гораздо больше, чем для новых квартир. К ним относятся дата постройки, местоположение, строительности материал, площадь, планировка, высота потолков и общее состояние дома и квартиры. Из-за этого одинаковые стандартные квартиры могут попасть в разные ценовые диапазоны, в зависимости от того, где именно они находятся и в каком состоянии находятся здания. Престижное местоположение и качественный ремонт, как правило, выделяют квартиры в высоком классе, в то время как старый дом в неблагоприятном районе на окраине города может быть отнесен к низкому классу.
Наиболее часто используемый способ «классификации» вторичных квартир касается их планировки. Различные символы и аббревиатуры используются агентами по недвижимости. К примеру, «сталинка» относится к квартирам в домах «старой постройки», которые были построены между 1950 и 1963 годами. Это кирпичные дома, обычно с большой кухней площадью до 15 м², высокими потолками (до 3,5 метра) и изолированными комнатами. Площадь однокомнатных квартир варьируется от 40 до 70 м².
Квартиры с улучшенной планировкой, или «УП», часто возводились в конце 1970-х и 1980-х годах. Это проекты сборных домов, часто достигающих 16 этажей, с лифтами и мусоропроводами. В квартирах улучшенной планировки есть отдельные комнаты, достаточные по размеру кухни (8-9 м²) и высота потолков 2,7 м. Площадь однокомнатной квартиры составляет около 39 м², двухкомнатной — 53 м², трехкомнатной — около 69 м².
Типовые квартиры (Tip. или St.), как правило, располагаются в пятиэтажных домах, возведенных в 1970-х и 1980-х годах. В таких квартирах могут быть как смежные, так и изолированные комнаты с кухнями размером 6-7 м², высота потолков 2,6-2,75 м. За период строительства использовались различные типовые проекты, и в результате квартиры разделяются на более мелкие группы (например, «чешка», «полька» и подобные). Площадь однокомнатной квартиры колеблется между 32-35 м², двухкомнатной — от 44 до 48 м², трехкомнатной — от 63 до 70 м², а для четырехкомнатной – 70-89 м².
Хрущевки (ХР) – это квартиры в пятиэтажных домах, построенные в период с 1957 по 1973 годы в рамках хрущевской программы. В настоящее время этот сегмент жилья является самым доступным, чему способствовал общий неблагоприятный уровень комфортности малогабаритных квартир, а также общее плохое техническое состояние зданий. Здесь могут встречаться как смежные, так и изолированные комнаты, кухни обычно имеют размер 4-6 м², высота потолков составляет 2,5 м. Площади однокомнатных квартир составляют 30 м², двухкомнатных – 43 м², трехкомнатных – 60 м².
Так называемые «малые квартиры» (МГ) – это компактные жилища, построенные в разные времена, как правило, имеющие одну комнату.
Эта классификация является довольно полезным инструментом для агентов по недвижимости, покупателей и продавцов на рынке. При покупке или продаже квартиры она относиться к одной из категорий, что значительно облегчает поиск между сторонами, вовлеченными в сделку.
