Важно подчеркнуть, что в обоих случаях речь идет о современных домах, принадлежащих их владельцам. Прежде чем подписывать сделку, рекомендуется убедиться, что характеристики, указанные в документах, соответствуют тем условиям, которые фактически присутствуют в объекте недвижимости.
Что такое дуплекс в недвижимости: его особенности и отличия от таунхауса
Количество предложений по покупке или строительству двухквартирного дома в России продолжает расти, но многие потенциальные покупатели далеки от понимания всех нюансов этого типа жилья. Давайте тщательно проанализируем, что собой представляет такой дом, чем он отличается от жилья с террасой, и в каких случаях стоит задуматься о переезде в подобное жилье.
Ключевым моментом, вне зависимости от особенностей планировки, удобств и площади, является то, что двухквартирный дом предназначен для проживания двух семей. Внутреннее пространство разделено, однако у большинства таких домов есть общий вход. Хотя в последнее время всё чаще можно встретить дуплексы с двумя отдельными входами. Этажность может варьироваться от одного до трех этажей, однако распространено преимущество двухэтажных проектов. Обязательно наличие в собственности участка земли, который предоставляет определенный уровень уединения для жильцов.
Предшественники таких жилых объектов возникли в Великобритании в 19 веке; именно там стали появляться дома с пристройками, где отдельные квартиры были автономны, включая наличие собственных кухонь. Со временем строительство двухквартирных домов стало набирать популярность в различных европейских странах, а потом и в США, открывая для представителей среднего класса возможность улучшить свои жилищные условия без серьезных финансовых вложений. Современные двухквартирные дома зачастую строятся симметрично, что подразумевает наличие одинаковых секций, расположенных зеркально друг относительно друга. В то же время, всё еще существуют объекты, секции которых различаются по площади и конфигурации.
В России термин «двухквартирный дом» пока не получил широкого распространения, хотя такие объекты начали появляться здесь около двадцати лет назад, практически одновременно с террасными домами. Высокие цены на жилье ограничивали распространение дуплексов, но в настоящее время это положение меняется. Двухквартирные дома перестали восприниматься как объект элитной недвижимости и становятся доступными для семей со средним доходом, желающих приобрести дом и готовых к совместному проживанию с соседями. С увеличением интереса к этим домам наблюдается рост предложения — на рынке недвижимости появляется всё больше современных жилых комплексов различной ценовой категории: как доступных, так и элитных, в спальных районах и в сельской местности. Покупатели могут выбирать оптимальный вариант как для проживания, так и для инвестиционных вложений. Отличительной чертой этот тип жилья является отсутствие строгих стандартов строительства, что создает условия для разнообразия в проектировании размеров, планировок, коммуникаций и других компонентов.
Архитектурные особенности домов дуплексов
Дуплекс строится с учетом потребностей двух семей, которые будут жить в нем. Несмотря на разнообразие стилей и этажных планов, есть несколько общих характеристик, присущих всем двум квартирным домам:
- На первом этаже размещаются кухня, ванная комната и гостиная, в то время как на втором этаже находятся спальни и зачастую дополнительная ванная комната с туалетом;
- Обеспечение отдельных входов для каждой из семей;
- Установка общих коммуникационных систем с отдельными счетчиками для каждой квартиры;
- Выделение земельных участков для отдыха, садоводства и других нужд;
- В среднем, площадь одной секции достигает 150 квадратных метров, что обеспечивает достаточное пространство;
- Широкие возможности для индивидуализации — владельцы могут выбирать стиль, используемые материалы, архитектурные элементы и так далее;
- Единый архитектурный стиль — несмотря на то, что внутреннее оформление может различаться, вся конструкция будет оформлена в одном едином стиле;
- Большие оконные проемы, ориентированные на восток — такое архитектурное решение позволяет минимизировать затраты на отопление и создает ощущение легкости и простора в помещениях.
Дуплексы чаще всего строятся двухэтажными, хотя в некоторых городах США возможны и трехэтажные варианты. Также одной из актуальных современных тенденций является добавление общих пространств с удобствами для всех владельцев, где могут быть предусмотрены бильярдные, детские площадки или тренажерные залы.
Дом на две семьи: тонкости выбора
В небольших городах России и в сельских местностях можно встретить двухквартирные дома, построенные в советскую эпоху. Эта форма жилья вновь начинает набирать популярность, но уже под новыми именами — «сдвоенный» или «полусдвоенный», однако суть остается прежней: это дом для двух семей под одной крышей.
Сдвоенный дом — это жилище, предназначенное для двух семей, каждая из которых имеет отдельный вход. В современной классификации он находится между террасным домом и загородным домом. Также министр жилищного строительства отмечает, что таунхаусы в основном расположены в городской местности, тогда как дуплексы считаются пригородным жильем. Участки для двухквартирных домов, как правило, выделяются муниципалитетами для строительства индивидуальных домов. Соседи в таких домах имеют общую стену и принадлежащую сопредельную землю.
Выбор подходящего способа строительства двухквартирного дома может представлять собой сложную задачу, так как производители предлагают широкий выбор вариантов: от одноэтажных и двухэтажных до проектов с встроенными или отдельно стоящими гаражами, выполненных из различных строительных материалов, таких как кирпич, дерево, пенопласт, керамзит, газобетон и так далее.
Флатхаус, по сути, является синомимом двухквартирного дома, но с четко определенными характеристиками — обязательное использование дерева, двухсекционная конструкция. Владельцем бренда Flathouse в России является компания Good Wood.
Под одной крышей — выгоднее
Дома, предназначенные для двух семей, обрели свою популярность благодаря множеству преимуществ, однако главной их привлекательностью является возможность экономии. Эксперты отмечают, что цена квадратного метра в флатхаусе в среднем на 20-30% ниже, чем в индивидуальном доме аналогичной площади. Это связано с тем, что две семьи делят расходы на общие элементы — одну стену (вместо двух), системы водопровода, крышу и фундамент. Таким образом, такой дом занимает меньшую площадь на участке, чем два отдельные здания, так как минимально допустимое расстояние между ними составляет шесть метров, что дает больше пространства для размещения садов, клумб и газонов.
К тому же, статус отдельно стоящего дома является еще одним преимуществом, которое упрощает процесс планирования и строительства. Так, такой проект легче согласовать и он требует меньшего количества разрешений.
Еще одним немаловажным достоинством двухквартирного дома является то, что после его постройки эксплуатационные расходы значительно ниже. Обе семьи экономят на отоплении, так как один отопительный контур обслуживает общую стену, что требует меньше ресурсов по сравнению с двумя отдельно стоящими домами. Понятные эксперты утверждают, что содержание двухквартирного дома обходится на 40% дешевле в расчете на квадратный метр по сравнению с самостоятельными домами.
Несмотря на то что семьи, проживающие в двухквартирном доме, могут жить независимо друг от друга благодаря характеру планировки, на практике зачастую такие дома покупаются родственниками или близкими друзьями. Это, конечно, создает более комфортные условия для общения и минимизирует возможные негативные аспекты совместного проживания.
Часто такие дома приобретаются «друзьями семьи» или близкими друзьями. Проживание в двухквартирном доме позволяет вести личное хозяйство раздельно при этом сохраняя добрососедские отношения.
Не всё так просто
Законный статус сдвоенного дома является его уязвимостью, влияя не только на условия проживания, но и на вопросы собственности. Право собственности на квартиру, как и в случае с кондоминиумом, является обычным. После оформления документов на право собственности собственники могут свободно распоряжаться своей частью дома — продавать, дарить или завещать ее.
Тем не менее, российское законодательство не проводит четкую границу между двухквартирными домами и кондоминиумами; в обоих случаях земля рассматривается как совместная собственность всех владельцев. Это усложняет процесс получения прав на землю, хотя существуют юридические пути, такие как признание сгруппировкованного дома строительным блоком. Однако если нет настоятельной необходимости, оптимальным вариантом будет заранее, по взаимному согласию, договориться с соседями о распределении совместного использования участка, всех дорожек, подъездных путей, клумб и грядок.
Кому подойдет дуплекс
Как правило, речь идет о доме, в который переезжают близкие родственники, такие как родители и дети, браты и сестры, дяди и племянники. Сдвоенный дом может стать отличным решением для экономии семейного бюджета: вместо строительства двух отдельных домов, возводится один, что позволяет сэкономить на геотехнических изысканиях и подключении всех необходимых коммуникаций.
Тем не менее, иногда в двухквартирных домах могут проживать и незнакомые между собой люди, устанавливающие забор между своими секциями, что в конечном итоге лишает данное жилье чувства единения и соседской общины.
Поэтому двухквартирные дома наиболее благоприятны именно для родственников, которые могут находиться рядом друг с другом и при этом разделять пространство так, как им потребуется.
Особенности дуплекса
Исторически, когда квартиры сдвоенных домов еще назывались двухквартирными, они в России воспринимались как жилье «люксусной» категории. Ныне же в двухквартирном доме нет ничего особо роскошного. Напротив, этот формат позволяет значительно сэкономить, ведь вместо строительства двух отдельных домов создается один, что позволяет сократить расходы на геотехнические изыскания и технические коммуникации. К тому же, гораздо проще построить дом, где живут две семьи.
Следует помнить, что продажа двухквартирного дома может оказаться затруднительной. При реализации части двухквартирного дома возникают проблемы с правом собственности как на сам дом, так и на землю. Кроме того, не так много людей готовы купить другую половину двухквартирного дома, так как это подразумевает совместное проживание с соседями, которых они могут не знать. Если же вы решаетесь продать весь дом, потенциальным покупателям в любом случае необходимо будет согласоваться с соседями по поводу совместного проживания. Для одной семьи намного проще найти традиционное жилье.
Эти факторы стоит учитывать, прежде чем принимать решение о покупке или строительстве двухквартирного дома.
Дом, дуплекс, таунхаус — в чем разница
Стандартный дом предназначен для проживания одной семьи, имеющей один главный вход, в то время как все помещения соединены между собой.
Полуотдельные дома, представляют собой жилища на две семьи. Эти здания имеют два основных входа и две независимые зоны, которые иногда не связаны между собой и могут быть разделены забором. В двухквартирных домах как правило проживают те, кто лично знаком друг с другом, такие как родственники или друзья.
Террасный дом — это здание, рассчитанное на несколько семей, которые могут не знать друг друга. Он схож с таунхаусами, однако в нем квартиры имеют два этажа и лишены веранд. У каждой секции есть собственная терраса.
Архитектурные особенности
Дуплекс проектируется по аналогичным принципам, как и обычный таунхаус. Учитывая растущую популярность этих типов жилья, современные архитекторы разрабатывают разнообразные проекты дуплексов эконом-класса для двух семей, включая индивидуальные архитектурные проекты.
Наиболее важными факторами, которые нужно учитывать при выборе проекта двухквартирного дома, являются:
- планировка;
- количество этажей;
- общая и жилая площадь;
- материал стен;
- тип кровли.
Проект двухквартирного дома должен удовлетворять требованиям обеих семей, планирующих жить под одной крышей. План этажа, общая площадь, размеры участка и внешний вид должны устраивать обе стороны. Внешность дома должна быть гармоничной и единообразной по дизайну, создавая впечатление цельной архитектурной конструкции. В последние годы владельцы двухквартирных домов часто выбирают стили оформления в европейском, хай-тек или современном ключе.
Планировка и расположение комнат
Планировки двухэтажных домов и вилл имеют много общего: большинство из них двухэтажные, с «зеркальными» секциями и схожей планировкой помещений. На первом этаже располагаются общие пространства — кухня, гостиная, ванная комната и подсобные помещения; на втором этаже находятся спальни, дополнительная ванная комната, возможно ей кладовая и балкон.
Следует отметить, что в последнее время в США наблюдается возрастание популярности двухквартирных домов с добавлением третьей общей территории, которая может быть использована двумя семьями. Это может быть игровая комната для детей, тренажёрный зал, бильярдная, прачечная, кинотеатр или общая просторная гостиная для мероприятий и досуга и т.д.
Дуплекс: плюсы и минусы
Причины, по которым этот новый тип жилья становится все более популярным, заключаются в его очевидных преимуществах:
1) Доступная цена. Стоимость квадратного метра в двухквартирном доме значительно ниже, чем у отдельного загородного жилья, при этом покупатель получает не только сам дом, но и прилегающий участок земли с парковкой и личным гаражом. Экономия достигается за счет совместного использования строительных материалов и коммуникационных систем, что позволяет значительно снизить затраты.
2) Удобное расположение. Как правило, двухквартирные дома строятся на земельных участках, предназначенных для дачного строительства, что позволяет обеспечить жильцам доступ к важной инфраструктуре и хорошему транспортному сообщению с городом.
3) Энергоэффективность. Дачные дома разрабатываются таким образом, чтобы быть энергоэффективными и экологически чистыми: здания проектируются с учётом географической ориентации (южной, восточной и т.д.), что обеспечивает естественное освещение и тепло, тем самым снижая затраты на отопление.
4) Удобные отношения с соседями. В двухквартирном доме соседи находятся только с одной стороны, что облегчает процесс коммуникации и совместное решение возникающих вопросов. Как правило, сдвоенные дома располагаются в более спокойных районах, поэтому вероятность конфликтов и бытовых» разборок» минимальна.
Что касается недостатков, то одним из негативных моментов проживания в двухквартирном доме является возможный шум, исходящий от соседей. Эту проблему можно решить на этапе проектирования или после завершения строительства, используя специальные строительные материалы с высокими звукоизоляционными характеристиками. Кладовые и вспомогательные помещения вдоль смежной стены служат дополнительной преградой для амфибийных шумов.
Редко, но также возможно возникновение проблем с обустройством общей территории. Если соседи не смогут согласовать правила использования общего двора, возможно, станет необходимым установить забор, чтобы избежать недопонимания. В случае нарастания конфликтов между соседями, размеры забора будут увеличиваться! Тем не менее, в большинстве случаев общая территория устраивается как детская площадка, зона отдыха, спортивный уголок, беседка с скамейками или цветущий сад, где жильцы и их семьи становятся друзьями, помогая друг другу в повседневной жизни.
Отличия от таунхауса
Дуплекс представляет собой жилье, состоящее из двух секций, в то время как кондоминиум может располагать четырьмя, восемью или даже большим числом секций, каждая из которых является самостоятельным жилым помещением с отдельным входом и может иметь два-три этажа. Такое жилье напоминает многоэтажное строение с несколькими подъездами, где в каждом из них расположены квартиры. Однако, как правило, придомовая территория в кондоминиуме имеется в общем пользовании между всеми владельцами, а иногда жильцы могут получить доступ к пространству в несколько соток при входе в дом.
Планировки для двухквартирных домов и таунхаусов часто «зеркальны», что упрощает и экономит на проектировании. При этом цены на таунхаусы обычно ниже, потому что в двухквартирных домах общие расходы на строительство и инфраструктуру делятся всего на две семьи, в то время как в таунхаусах она распределяется на большее количество мест.
Дуплексы в России
Двухквартирные дома изначально появились в крупных городах, а затем и в пригородах, где они имели статус элитной недвижимости с высокими ценами. Однако в последние годы рынок недвижимости пополнил выбор недорогих загородных домов, теперь их популярность уверенно растёт. В отличие от первых «семейных» двухквартирных домов, дома для отдыха чаще всего покупаются разными семьями. По этой причине между двумя частями дома устанавливаются заборы, что позволяет четко разделить соответствующие участки и повысить комфорт проживающих.
Сергей Горяинов, руководитель отдела наружной недвижимости компании Point Estate, комментирует:
— Наиболее важный аспект при покупке такого дома — это наличие системы прав собственности. Это действительно большая проблема, которая остается нерешенной до сих пор. Долгое время эта сфера недвижимости была не регулируемая. Главные механизмы продажи заключались в договорах долевого участия, включая земельные, которые уже давно износились и не давали покупателям необходимой юридической защищенности. С 2012-2013 годов физические лица начали покупать двухквартирные дома как квартиры или отдельные дома. В таких случаях участки классифицируются как «земли поселений» с установленными правами использования — для блокированной застройки или многоквартирных домов. Для обоих случаев внедрены ограничения по количество этажей. Также возможно строительство двухквартирных домов как односемейных с отдельным участком земли.
Плюсы дуплекса
В двухквартирном доме строители могут предложить значительно больше жилой площади по более низкой цене по сравнению с таунхаусами. Двухквартирные дома обычно не рассматриваются как единственный вариант для одной семьи. Они представляют собой хорошую альтернативу для более крупных семей или могут быть отличным вариантом жилья для тех, кто хочет экономить, ведь их стоимость, как правило, на уровне 100-150 квадратных метров. Большие площади тоже бывают, но встречаются они исключительно в категориях люкс — такая возможность редка, и если вы заинтересованы в пространстве, возможно стоит подумать и об отдельно стоящем доме.
Двухквартирные дома не только предоставляют возможность для жизни в просторном жилье по разумной цене, но и обладают множеством других преимуществ:
- Небольшое количество соседей. Иногда при выборе квартиры на последнем этаже люди стараются избежать шума из верхнего помещения. В дуплексе же проблема соседей практически минимизирована, так как за общей стеной живет лишь одна семья. Если изначально в доме проживают друзья, атмосфера сосуществует оказывается крайне комфортной;
- Наличие придомовой территории. Обычно это небольшая, но достаточная площадь для установки гаража, беседки, детской площадки, создания клумб или зоны для барбекю;
- Развитием инфраструктуры и хорошая экология. Современные дуплексы часто строятся в уже обжитых районах пригорода, что обеспечивает будущим жильцам не только доступ к развивающейся инфраструктуре с необходимыми магазинами и образовательными учреждениями, но и возможность наслаждаться свежим воздухом;
- Небольшие затраты на обслуживание. Если у вас есть собственный коттедж, то вы обязаны самостоятельно нести все расходы по обслуживанию — ремонта коммуникаций, крыши, фасадов. В дваквартирном доме все расходы распределяются пополам между две семьи;
- Удобно для сдачи в аренду. Можно приобрести оба части дуплекса: в одном жилье проживает владелец, а второе сдается арендаторам, которых удобно контролировать, находясь на месте.
