Следует отметить, что в обоих случаях речь идет о современных домах, находящихся в собственности. Перед подписанием договора убедитесь, что характеристики, указанные в документах, соответствуют реальным условиям
Что такое дуплекс в недвижимости: его особенности и отличия от таунхауса
Предложений купить или построить двухквартирный дом в России становится все больше, но не все знают особенности этого типа недвижимости. Давайте разберемся, что представляет собой такой дом, чем он отличается от дома с террасой и когда имеет смысл задуматься о переезде.
Независимо от особенностей планировки, удобств и площади, двухквартирный дом — это односемейный дом, рассчитанный на две семьи. Жилые помещения раздельные, но вход обычно один для всех, хотя все чаще встречаются дома с двумя входами. Количество этажей может быть разным (от 1 до 3), но большинство проектов — двухэтажные. Необходим участок земли, обеспечивающий определенную степень уединения.
Предшественником необычного жилого дома считается Великобритания — там в 19 веке появились здания с пристройками, предназначенными для проживания отдельно от основного дома, но с собственной кухней. Строительство двухквартирных домов постепенно стало популярным во всех европейских странах, а затем и в США, позволив среднему классу улучшить свои жилищные условия без непомерных финансовых затрат. В настоящее время планировка двухквартирных домов симметрична (секции одинаковы, но расположены зеркально), но все еще встречаются дома, секции которых отличаются по площади и конфигурации.
Что такое двухквартирный дом в нашей стране пока малоизвестно, хотя первые двухквартирные дома появились в России 20 лет назад почти одновременно с террасными домами. Высокая стоимость жилья препятствовала их распространению, но сейчас ситуация изменилась. Двухквартирные дома больше не считаются элитным жильем, а становятся доступными для семей со средним достатком, которые хотят купить дом и готовы жить с соседями. С ростом спроса растет и предложение — появляется все больше современных жилых комплексов: доступных и элитных, в спальных районах и в сельской местности. Покупатели могут выбрать оптимальный вариант для жизни с семьей или для вложения денег. Важной особенностью является то, что здесь нет строгих строительных норм, поэтому возможны проекты различных размеров, планировок, коммуникаций и т.д.
Архитектурные особенности домов дуплексов
Это дом, построенный с учетом раздельного проживания двух семей. При всем разнообразии стилей и поэтажных планов есть одна общая черта у всех типов двухквартирных домов:
- размещение на первом этаже кухни, санузла и гостиной, а на втором – спален и дополнительной ванны с туалетом;
- обустройство отдельных входов для семей;
- проведение общих коммуникаций с установкой отдельных счетчиков в каждой части дома;
- выделение земли для отдыха, садоводства и других нужд;
- просторное жилое пространство – в среднем площадь одной секции составляет 150 кв. м;
- широкие возможности для персонализации – будущие владельцы могут выбрать стиль, материалы, архитектурные детали и т.д.;
- единство экстерьерной композиции – части дома оформляются в одном стиле, хотя внутренняя отделка может кардинально отличаться;
- большие оконные проемы, выходящие на восток – такое проектирование позволяет минимизировать расходы на отопление и создать ощущение просторности помещений.
Полуотдельные дома обычно строятся двухэтажными, хотя в некоторых городах США очень популярны трехэтажные дома. Одной из последних тенденций в архитектуре таких домов является пристройка дополнительной территории с общими местами отдыха для всех жильцов, которые могут включать бильярдную, детскую площадку или тренажерный зал.
Дом на две семьи: тонкости выбора
В небольших российских городах и сельской местности распространены двухквартирные дома советской эпохи. Эта форма набирает популярность и сегодня, но уже с новыми названиями — сдвоенный, полусдвоенный, но это не меняет сути: дом для двух семей под одной крышей.
Сдвоенный дом — это дом на две семьи с отдельным входом в каждую квартиру; в современной классификации квартир он находится где-то между таунхаусом и загородным домом. Таунхаусы или двухквартирные дома относятся к городской местности, в то время как двухквартирные дома — это чисто пригородное жилье. По этой причине они могут быть построены на земле, отведенной муниципалитетом под строительство отдельных домов. Соседи двухквартирного дома имеют общую стену и участок, прилегающий к дому.
Выбрать способ строительства двухквартирного дома может быть непросто, поскольку производители предлагают множество вариантов: одноэтажные или двухэтажные, со встроенными или отдельно стоящими гаражами, из кирпича, дерева, пенопласта, керамзита, газобетона и т.д.
Флатхаус — это, по сути, то же самое, что и двухквартирный дом, но типовой, с четко заданными параметрами — обязательно из дерева, двухсекционный. Владельцем бренда Flathouse является российская компания Good Wood.
Под одной крышей — выгоднее
Дома на два хозяина обязаны своей популярностью многим преимуществам, но главное их достоинство — возможность сэкономить. Эксперты сходятся во мнении, что цена квадратного метра во флатхаусе в среднем на 20-30% ниже, чем в отдельно стоящем доме такой же площади. Экономия происходит за счет наличия одной общей стены (вместо двух), общего водопровода, крыши и фундамента. В любом случае, такой дом требует меньше места, чем два аналогичных отдельно стоящих дома, поскольку минимально допустимое расстояние между ними составляет шесть метров, что создает дополнительное пространство для клумб, садов, цветников и газонов.
Частный статус отдельно стоящего дома также является преимуществом, которое значительно облегчает планирование и строительство. Такой проект легче утвердить, чем кондоминиум, и к нему обычно предъявляются менее строгие требования.
Еще одно преимущество двухквартирного дома проявляется уже в процессе эксплуатации. Соседям приходится тратить меньше денег на отопление, потому что дом с общей стеной обогревается одним отопительным контуром, что требует значительно меньше ресурсов, чем два отдельных здания. Те же эксперты утверждают, что содержание двухквартирного дома обходится на 40 % дешевле в расчете на квадратный метр.
В принципе, семьи, живущие в двухквартирном доме, могут жить совершенно независимо друг от друга, формат позволяет это сделать. Однако на практике часто покупают двухквартирный дом не чужие друг другу люди — братья, сестры, родители и их взрослые дети. Это, естественно, удобнее для общения между близкими людьми и нивелирует возможные негативные аспекты совместного проживания.
Отдельные дома часто покупают «друзья семьи» и круги друзей. Проживание в, по сути, отдельных домах под одной крышей позволяет вести хозяйство раздельно, но при этом поддерживать добрососедские отношения.
Не всё так просто
Законная конструкция сдвоенного дома является его слабым местом и влияет не столько на жилище, сколько на собственность. Право собственности, как и в любом кондоминиуме, является обычным. После оформления права собственности вы можете свободно распоряжаться своей двухуровневой квартирой — продать ее, подарить или завещать.
Однако российское законодательство о кондоминиумах не делает различий между двухквартирными домами и кондоминиумами; в обоих случаях земля считается совместной собственностью владельцев кондоминиума. Это делает очень сложным получение права собственности на землю, хотя юристам известна одна такая процедура — признание сблокированного дома в качестве строительного блока. Если нет острой необходимости, то лучший выход — заранее и «полюбовно» договориться с соседями о совместном использовании участка, всех дорожек, подъездных путей, клумб и грядок.
Кому подойдет дуплекс
Обычно речь идет о доме, в который переезжают близкие родственники: Родители и дети, брат и сестра, дядя и племянник. Сдвоенный дом помогает сэкономить деньги: Вместо того чтобы строить два отдельных дома, строят один. Вы экономите на геотехнических изысканиях и стоимости подведения коммуникаций к дому.
Иногда чужие люди живут в двухквартирных домах и ставят между ними забор. В этом случае теряется ощущение, что двухквартирный дом — это дом для жителей микрорайона.
Поэтому двухквартирный дом лучше подходит для родственников. Они могут жить рядом друг с другом, но держать все отдельно, как они считают нужным.
Особенности дуплекса
Когда двухквартирные дома еще назывались двухквартирными, в России они считались жилищами класса «люксус». В двухквартирном доме нет ничего роскошного. Напротив, он помогает сэкономить деньги. Вместо того чтобы строить два отдельных дома, строится один. Это позволяет сэкономить на геотехнических изысканиях и технических коммуникациях. Кроме того, проще построить дом, в котором живут две семьи.
Помните, что продать двухквартирный дом будет сложно. Если вы продадите часть двухквартирного дома, могут возникнуть проблемы с правом собственности на дом и землю. И не так много людей захотят купить другую часть двухквартирного дома. Покупка части двухквартирного дома означает, что новому владельцу придется жить в тесном соседстве с незнакомыми людьми. А если вы продаете весь дом, вы имеете дело с двумя семьями, которые хотят жить по соседству друг с другом. Для одной семьи будет проще купить обычный дом.
Имейте это в виду, когда будете покупать или строить двухквартирный дом.
Дом, дуплекс, таунхаус — в чем разница
Обычный дом предназначен для одной семьи. В нем есть один главный вход и все комнаты соединены.
Полуотдельные дома — это дома на две семьи. Здание имеет два главных входа и две независимые зоны. Иногда они никак не связаны между собой. Они могут быть разделены забором. В двухквартирных домах обычно живут родственники и люди, которые хорошо знают друг друга.
Террасный дом — это здание для нескольких семей, которые могут совсем не знать друг друга. Он похож на дом с террасами, за исключением того, что квартиры в доме с террасами имеют высоту в два этажа и нет веранд. Каждая часть имеет свою собственную террасу.
Архитектурные особенности
Дуплекс проектируется по тем же принципам, что и обычный таунхаус. Учитывая растущую популярность этой формы жилья, современные архитекторы разрабатывают разнообразные проекты дуплексов эконом-класса для 2 семей, в том числе по индивидуальным архитектурным проектам.
Наиболее важными факторами, которые необходимо учитывать при выборе проекта двухквартирного дома, являются.
- планировка;
- количество этажей;
- общая и жилая площадь;
- материал стен;
- вид кровли.
Проект двухквартирного дома должен устраивать обе семьи, которые хотят жить под одной крышей. План этажа, площадь, размер участка и внешний дизайн должны быть удовлетворительными. Внешний вид дома должен быть гармоничным и единым по дизайну и создавать впечатление целостной архитектурной структуры. В последние годы владельцы двухквартирных домов соглашаются обставлять свои дома в европейском, хай-тек или современном стиле.
Планировка и расположение комнат
Планировка двухэтажных домов и вилл схожа: большинство из них двухэтажные, с «зеркальными» секциями и похожей планировкой комнат. На первом этаже таких домов находятся общие помещения — кухня, гостиная, ванная комната и подсобные помещения; на втором этаже — спальни для членов семьи, дополнительная ванная комната, возможно, кладовая и балкон.
Интересно отметить, что в последнее время в США строятся двухквартирные дома с дополнительной третьей частью, которую делят две семьи. Это может быть игровая зона для детей, тренажерный зал, бильярдная, прачечная, кинотеатр или общая просторная гостиная для развлечений и т.д.
Дуплекс: плюсы и минусы
Причины популярности этого нового типа жилья кроются в его очевидных преимуществах:
1) Доступная цена. Для частного дома стоимость двухквартирного дома очень приемлема, при этом вы получаете не только загородный дом, но и прилегающий участок земли с парковкой и личным гаражом. Сэкономив на строительных материалах и общих коммуникациях, застройщик может свести бюджет к минимуму.
2) Удобное расположение. В России двухквартирные дома строятся на участках, предназначенных для дачного строительства. Однако строительство террасных домов и домов на сельскохозяйственных землях запрещено. Инфраструктура дачи обычно формируется на оптимальном расстоянии от города, с которым налажено транспортное сообщение.
3) Энергоемкость. Дачные дома — это энергоэффективные и инновационные жилища. Они проектируются с учетом ориентации здания на кардинальные точки, со стеклянным фасадом и южной экспозицией. Это позволяет снизить расходы на отопление за счет использования естественных источников тепла и света.
4) Отношения с соседями. В доме с двумя основными жилищами соседи находятся только с одной стороны, что позволяет легче договариваться и решать общие проблемы. Сдвоенные дома, расположенные рядом с элитными домами, обычно покупают состоятельные люди, поэтому риск скандалов и бытовых «разборок» сведен к минимуму.
Что касается недостатков, то одним из негативных аспектов проживания в двухквартирном доме может быть шум из соседней части. Эту проблему можно решить на этапе планирования или по завершении строительства, используя специальный строительный материал с пустотами, который повышает звукоизоляцию. Кладовые и подсобные помещения вдоль смежной стены являются дополнительным барьером для распространения звука.
В редких случаях, но нередко, могут возникнуть проблемы с использованием общего двора. Если соседи не могут договориться о том, как использовать общую территорию, можно возвести забор и отделить ваш двор. Чем больше разногласий между соседями, тем выше должен быть забор! Хотя на практике большинство общих территорий обустроены как детская или спортивная площадка, зона отдыха, бассейн, беседка со скамейками, озелененный сад, по договоренности жильцы и семьи, живущие под одной крышей, становятся друзьями и всячески помогают друг другу.
Отличия от таунхауса
Дуплекс — это дом, состоящий из двух секций, а кондоминиум может быть разделен на четыре или восемь секций, каждая из которых является отдельным жильем с отдельным входом и двумя или тремя этажами. Такой загородный дом напоминает двух- или трехэтажный дом с несколькими подъездами, в каждом из которых есть квартира. Однако придомовая территория часто не делится между владельцами, а является общей. Иногда жильцы имеют доступ к участку площадью до четырех соток при въезде в дом.
Поэтажные планы двухквартирных домов и таунхаусов зеркальны. Это упрощает конструкцию и снижает стоимость проекта. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с двухквартирными домами, потому что в двухквартирных домах расходы на строительство и установку необходимых коммуникаций делятся на несколько семей, а не только на две.
Дуплексы в России
Сдвоенные дома появились сначала в больших городах, а затем и за их пределами. Такие дома считались роскошными, и цены на них были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много недорогих домов для отдыха. В отличие от первых «семейных» двухквартирных домов, дома для отдыха часто покупают разные семьи. По этой причине между двумя половинами дома есть забор — соседи демаркируют территорию, чтобы максимально разделить ее.
Сергей Горяинов, руководитель отдела наружной недвижимости компании Point Estate:
— Самое главное при покупке такого дома — это система. Это действительно глубокая проблема, которая до сих пор не решена окончательно. Долгое время эта сфера недвижимости вообще никак не регулировалась. Единственными механизмами продажи были договоры долевого участия, в том числе и земельные. Однако они сильно устарели и не обеспечивали покупателям комплексной защиты. С 2012-2013 годов двухквартирные дома продаются как квартиры или отдельно стоящие дома. В этом случае участки классифицируются как «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или многоквартирных домов. В обоих случаях существуют ограничения по этажности. Также возможно строительство двухквартирных домов как односемейных домов с собственным участком земли
Плюсы дуплекса
В двухквартирном доме строители предлагают гораздо больше жилой площади по более низкой цене, чем в таунхаусе. Двухквартирные дома редко выбирают в качестве домов для одной семьи. Обычно они являются альтернативой для большой семьи и стоят гораздо дешевле, чем целый дом. Площадь типичного двухквартирного дома составляет 100-150 квадратных метров. Дома с большей площадью также встречаются в категории люкс, но это редкость; если есть необходимость в большой жилой площади, возможно, стоит подумать о покупке целого дома.
Двухквартирные дома не только дают возможность жить в большом доме по разумной цене, но и имеют ряд других преимуществ:
- мало соседей. Иногда люди выбирают квартиры на последнем этаже, чтобы не слышать шума из верхней квартиры. В дуплексе проблема соседей минимизирована: остается только одна семья за общей стеной. А если изначально покупать дом пополам с друзьями, обстановка будет максимально комфортной;
- наличие придомовой территории. Как правило, это небольшая площадь, но ее достаточно для размещения гаража, уличной беседки, детской площадки, клумб или места для барбекю;
- инфраструктура и экология. Современные дуплексы часто строят в уже заселенных районах ближайшего пригорода. Таким образом, будущие жильцы получают не только развитую инфраструктуру с магазинами и образовательными учреждениями, но и свежий воздух;
- низкая стоимость обслуживания. Если у вас в собственности целый коттедж, то вы полностью берете на себя расходы на замену коммуникаций, ремонт и реставрацию фасадов. В дуплексе все траты делятся поровну на две семьи;
- удобен для сдачи. Можно выкупить обе части — в одной живет владелец, а вторая сдается арендаторам, которых можно контролировать без лишних затрат времени.
