Если вы получили разрешение на перепланировку, перед вами открывается новый этап — производственный ремонт. Чтобы обеспечить, чтобы все провели с точностью, стоит использовать гравийную карту. Она поможет вам не только больше понимать, какие строительные материалы вам необходимы, но также позволяет приобретать их в рассрочку и получать часть потраченных средств обратно.
Можно ли объединить комнату с балконом и согласовать перепланировку
На сегодняшний день балкон перестал быть простым местом для хранения ненужных вещей. Он представляет собой дополнительное пространство, которое можно интегрировать в общий интерьер квартиры. Соединение комнаты или кухни с балконом может значительно увеличить полезное жилое пространство и улучшить функциональность квартиры. Эксперты делятся советами о том, как осуществить такую перепланировку и какие важные аспекты необходимо учитывать.
Объединение запрещено законом
Вопрос, касающийся объединения балконов и комнат, регламентирован действующим законодательством. В частности, пункт 10.18 (Объединение лоджий, балконов, террас, патио с внутренними помещениями) Приложения 1 к ПДН № 508 гласит: «Объединение помещений не допускается в соответствии с действующими нормами». Причин для этого немало, начиная от негативного влияния на теплотехнические параметры многоквартирных домов и заканчивая риском повреждения несущих конструкций. Важно отметить, что как балконы, так и лоджии по закону нельзя соединять с жилыми помещениями, — подчеркивает адвокат Владимир Прохоров, член Генерального совета «Деловой России».
Тем не менее, в некоторых ситуациях возможно законное объединение балкона с комнатой. «Это возможно, если вы уберёте подоконник и порог, установив при этом французские двери. Важно согласовать такие изменения с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако стоит помнить, что если стены являются несущими, то одобрение вряд ли будет получено», — добавляет Прохоров. Он также уточняет, что расширение проема при входе на балкон противозаконно, так как в монолитных кирпичных конструкциях такие манипуляции могут негативно сказаться на прочности и устойчивости самого балкона. Вадим Ткаченко, юрист и основатель консалтинговой группы vvCube, отмечает, что присоединение балкона или лоджии к комнате возможно только в случае, если они уже застеклены. В противном случае, демонтаж оконного блока будет рассматриваться как изменение фасада, что потребует дополнительных разрешений, которые в большинстве случаев получить очень сложно.
Можно ли не согласовывать?
Многие владельцы квартир пытаются осуществить перепланировку, а затем узаконивают её уже после завершения работ. Подобная практика распространена, и число таких случаев значительно велико. Чаще всего они надеются, что заплатив небольшой штраф, они смогут внести изменения в реестр недвижимости задним числом. Однако на практике им придётся пройти через множество препятствий и получить разнообразные разрешения, причем иногда — обращаться в суд для утверждения своей перепланировки. «Если перепланировка осуществлена с нарушением строительных норм, владельцы могут столкнуться с необходимостью вернуть квартиру в исходное состояние, уплатив при этом штраф. Он для физических лиц колеблется от 2 000 до 2 500 рублей, тогда как для юридических — от 350 000 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законность перепланировки имеет важное значение при продаже квартиры: если в документах внезапно возникнут расхождения, это создаст дополнительные проблемы. Даже если вы приобрели квартиру в ипотеку, оценщики обязательно заметят переделки, сделают фотографии и подготовят соответствующую отчетность для банка», — объясняет Вадим Ткаченко из vvCube.
Чем отличаются балкон и лоджия
Прежде чем приступать к объединению балкона с комнатой, важно понимать, с чем именно вы собираетесь работать — с балконом или с лоджией. Это различие имеет значение, так как строительные и юридические нормы определяют разные подходы к реконструкции и ремонту.
Разграничение между балконом и лоджией описано в таких строительных нормах, как СНиП 31-01-2003 и СП 54.13330.2011. Согласно этим документам:
- лоджия — это помещение, с трех сторон огражденное стенами; если речь идет об угловой комнате, то лоджия может быть закрыта двумя стенами;
- балкон — это огражденная площадка, выступающая из фасада здания.
Кроме того, балконы и лоджии обладают различными техническими характеристиками, а именно — способностью выдерживать нагрузки. Поскольку лоджия считается частью здания и упирается на боковые стены, она может выдерживать нагрузки, аналогичные нагрузкам жилых помещений, что составляет примерно 400 килограммов на квадратный метр. В новых зданиях эти нагрузки могут достигать 600 килограммов на квадратный метр.
Балкон, в свою очередь, не является частью здания, поскольку опирается только на одну сторону несущей стены. Из-за этого предельная нагрузка на балкон значительно ниже, и, даже в новых домах, достигает всего 250 килограммов на квадратный метр. Кроме того, с каждым годом эта нагрузка уменьшается примерно на 1 %.
Возможно ли объединение лоджии с комнатой: правовые аспекты
Попытки присоединить лоджию или балкон к комнате часто связаны с действиями, которые могут нарушить целостность всего здания, или даже привести к его неработоспособности. При перепланировке квартиры ее владельцем могут быть предприняты следующие шаги:
- перенос коммунальных сетей;
- изменение размещения электрических точек и добавление новых;
- увеличение жилой площади квартиры;
- пробивка проемов;
- перенос дверей;
- снос несущих конструкций;
- демонтаж или перенос оконных проемов.
Если вы планируете расширить функциональное пространство, важно учесть законодательные требования Российской Федерации. Если ваша квартира располагается в Москве, стоит обратить внимание на следующие нормативные акты:
- Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ № 170, которое регулирует правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда;
- Постановление Правительства Москвы № 508, описывающее нормы, по которым организовываются переустройства и перепланировки в жилых и нежилых зданиях.
В соответствии с положениями этих актов:
- лоджия не может использоваться не по своему назначению в многоквартирных домах;
- объединение внутренних помещений с лоджией при перепланировке запрещено.
Почему запрещают объединять лоджию с комнатой
Запрет на объединение лоджии с жилым пространством основан на нескольких важных причинах, среди которых выделяются:
- при слиянии холодного и теплого помещения нарушается тепловая структура здания. Это приводит к увеличению площади, на которой необходимо поддерживать тепло в зимний период. В таких условиях основная нагрузка ложится на центральное отопление, с которой оно не всегда справляется, что может привести к снижению температуры внутри квартиры до неприемлемого уровня;
- перепланировка зачастую затрагивает несущую стену. Это создает риск нарушения целостности здания и, в крайних случаях, может привести к его обрушению.
Примеры неутвержденных перепланировок:
- частичный демонтаж подоконного блока без установки панорамного остекления;
- снос подоконного блока с установкой стеклопакетов, которые не обеспечивают необходимую теплоизоляцию;
- перенос радиатора центрального отопления на лоджию;
- сдвиг границы лоджии внутрь комнаты.
Составление проекта
Планирование считается важным этапом, начальным шагом в процессе реконструкции и перепланировки. Это первый и ключевой шаг, позволяющий четко понять, как оптимально расставить мебель и выбрать предпочтительное архитектурное решение. Проект представляет собой схематический чертеж пространства, которое подлежит объединению, на котором указаны размеры и расположение элементов мебели.
Без предварительного плана невозможно рассчитывать на согласование любых работ. Обычно такие планы составляются специализированными компаниями, к которым обращаются владельцы квартир через своих агентов или самостоятельно. Часто такие фирмы также занимаются подготовкой всех необходимых документов, что значительно сокращает время ожидания разрешений.
На первом этапе собираются все технические документы и представляется план помещения до и после перепланировки. Здесь должны быть указаны все изменения, возможности сноса стен, используемые строительные материалы и отделка поверхности с обозначением их технических характеристик. Кроме того, подписывается примерный расчет теплопотерь после реконструкции и указываются тип радиаторов, которые будут установлены.
На втором этапе важно обратиться к проектировщикам сборного дома. Часто подобные изменения не срабатывают, поскольку они могут негативно повлиять на работу не только отдельных квартир, но и целого здания. Если проект одобрен, согласие дает орган пожарной безопасности. Следует помнить, что при проектировании необходимо соблюдать все нормы безопасности, в том числе, между двумя помещениями должно быть расстояние не менее 120 см, как минимум для обеспечения защиты в случае пожара.
Наличие перегородки необходимо для обеспечения безопасности при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
Способы присоединения
Существует несколько способов объединить лоджию со смежной комнатой. Полный снос несущих стен не разрешается, однако владельцы могут демонтировать стены и установить на их месте стеклянные двери. Это не будет рассматриваться как полная замена перекрытий. Поэтому частичный снос стен является наилучшим решением.
Существует множество способов соединения лоджии с соседней комнатой. Например, одним из методов объединения может быть простой демонтаж окна, парапета и дверей. Это открывает множество новых возможностей для организации пространства, когда подоконник превращается в функциональную полку для размещения, к примеру, цветов или других декоративных элементов.
Кроме того, подоконник может быть использован в качестве барной стойки с установкой стеклянной полки, прикрепленной к потолку. Также его можно адаптировать как обеденный или рабочий стол, использовать для размещения статуэток и декоративных аксессуаров. Более того, интеграция подоконника в качестве стеллажи значительно увеличит функциональность совмещенного пространства.
Иногда форма стены может быть преобразована в арку, оставляя часть подоконника свободной для создания колонны или импровизированного постамента для хранения различных элементов. В некоторых случаях соединение ограничивается лишь удалением оконной рамы, после чего на её месте устанавливается короткий карниз (рулонная, плиссированная или римская штора).
Таким образом, создается ощущение перегородки, которую можно убрать, когда это необходимо, визуально расширяя комнату и улучшая уровень естественного освещения. Такой подход позволяет создать открытое пространство, сохраняя балку между дверью и наружным окном. Стеклянная дверь также может остаться на месте.
В редких случаях подоконник может быть полностью демонтирован, сохраняются только боковые стены. Такое объединение обеспечивает гораздо больше света и визуального пространства. Это особенно актуально для небольших квартир, где особое внимание уделяется каждому сантиметру полезного пространства. Некоторые владельцы умудряются создавать декоративные отверстия в стенах (например, без функционального назначения) или использовать их для создания полок под цветы и разнообразные аксессуары.
Каждый проект зависит от типа помещения, рядом с которым расположена лоджия. Например, если соединить две комнаты, убрав окно и дверь, серьезно изменится форма комнаты, позволяющая превратить её из широкой в более прямоугольную. Это даст возможность более удобно организовать мебель и выделить разные зоны. Объединять балкон можно как со спальней, так и с детской, кухней, гостиной или кабинетом.
Внутренняя отделка балкона
Подготовка полов продлевает срок службы любого напольного покрытия (будь то плитка, линолеум или паркет). Одним из незамысловатых способов выравнивания пола является установка деревянных балок и ДСП. Балки представляют собой тонкие деревянные доски, укладываемые на бетонный пол. Для такой конструкции требования к качеству древесины не слишком строгие, поэтому ее стоимость остается на низком уровне.
На этом этапе создается ровная и однородная поверхность для последующей отделки, на которую уже на втором этапе можно нанести краску, обои или уложить плитку.
Что касается отделки потолка на балконе, для его облицовки могут использоваться те же материалы, что и для жилой комнаты: подвесные потолки, пластиковые панели и деревянные панели и т.д.
Как и с кем согласовать переустройство
В зависимости от места расположения, перепланировку должны одобрить местные органы, занимающиеся жилищными вопросами или муниципалитет.
Оксана Васильева представила перечень документов, необходимых для подачи в жилищную инспекцию:
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
- технический план помещения;
- проект перепланировки;
- техническое заключение;
- теплотехнический расчет;
- письменное согласие всех жильцов на осуществление перепланировки;
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- доверенность, если это требуется.
Тем не менее, этот список может варьироваться в зависимости от региона, и от вас может потребоваться предоставить дополнительные документы.
Поскольку лоджия по законодательству считается общим имуществом, для её переоборудования требуется согласие всех соседей. В случае ипотеки также потребуется согласие банка.
После перепланировки необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации. Инспекторы проверят выполненные работы на соответствие утвержденному проекту.
Как согласовать перепланировку квартиры
Что должен знать собственник перед тем, как сделать из лоджии и комнаты единое пространство
Юрист подчеркивает несколько важных факторов, которые могут помешать переоборудованию балконов или лоджий. Одна из главных причин — несущие стены. Если они обозначены на плане, разрешение на перепланировку не будет выдано.
«В большинстве современных зданий снос несущих стен, отделяющих балкон или лоджию от комнаты, категорически запрещен. В подобных ситуациях последующее разрешение на перепланировку не утвердится», — поясняет Оксана Васильева.
Подоконники и балки играют важную роль в структуре зданий: они стабилизируют оконные проемы и препятствуют проникновению холода в квартиру. Чтобы убедиться в возможности их удаления, лучше всего обратиться для консультации к строителю данного дома.
Если ваша квартира находится на пятом этаже и выше, необходимо сохранять перегородки. Их ширина должна составлять не менее 1,2 метра — такие требования обусловлены нормами безопасности при возникновении пожара. Если произойдет возгорание, жильцы смогут воспользоваться перегородками в качестве укрытия.
Установка лоджии может привести к снижению температуры в квартире, что не является требуемым по закону и создает риск появления плесени.
«Единственный способ поддерживать нужную температуру в помещении — это застеклить и утеплить лоджию. Однако стоит учитывать, что это разрешено не во всех зданиях. Желательно проверить планы здания и максимально допустимую нагрузку, рассчитанную на балконную плиту», — подчеркивает Оксана Васильева.
Присоединение лоджии в общежитии: личный опыт
Илья и Алена решили объединить лоджию с комнатой, когда подали заявку на privatizuju свою квартиру в общежитии. Лоджия располагалась рядом с коридором, ведущим к лифту. Первоначально коридор составлялся как нежилое помещение, но позже планировочный орган утвердил проект, позволяющий приватизацию коридора.
Супруги изучили поэтажный план и выяснили, что блок порогов не предназначен для тамбура. Они намеревались устроить на лоджии маленькую гардеробную и рабочее место. В итоге они демонтировали порог, установили двойное остекление, сделали пол с подогревом и поставили французские двери.
Если ваше жилище стало слишком малым и больше не удовлетворяет вашим требованиям, стоит подумать о получении ипотеки. Совкомбанк предлагает гибкие условия кредитования.
Если вы собираетесь оформить ипотеку, но вас сбивают с толку многочисленные условия, документы и процентные ставки, Совкомбанк готов предложить вам выгодные ипотечные кредиты. Программы ипотеки были специально разработаны для того, чтобы помочь людям с различными финансовыми возможностями и потребностями осуществить свою мечту о новом жилье. Простая процедура оформления и широкий диапазон предложений приблизят вас к вашему идеальному дому.
Илья делится, как он преобразил холодную лоджию в уютную часть своего дома:
«В первую очередь я установил простые деревянные рамы на всю длину лоджии. Затем убрал оконные рамы, французские двери в комнату и часть стены под окнами (подоконник). Над балконным проемом поставил металлические уголки для будущей установки французских дверей. Я собрал обрешётку для стен и крыши и сделал проем шириной три метра для окон с двойным остеклением.
Я установил двойное остекление и зацементировал все стыки сверху и снизу до шестого этажа, чтобы избежать протечек от дождя и других неблагоприятных условий выше. Также построил навес вдоль лоджии. На стены и в кровле я зашил пергамин и уложил слой минеральной ваты толщиной 100 мм, затем снова пергамин. Всё это я оформил штукатуркой. Швы заделал гофрированной лентой и шпаклевкой.
На полу разместил слой керамзита, а потом нанес цементный раствор из цемента и песка. Установил крепежные рейки для нагревательного кабеля для пола, заново положил кабель с использованием цементного раствора, подключив термостат к электросети и закрепив его на стене.
Отделка включала: оштукатуривание кладки внутри лоджии, покраску потолка водоэмульсионной краской, оклеивание обоев, укладку линолеума и монтаж дверей. Вот так мы осуществили проект.»
Изначально супруги не давали согласие на перепланировку. Тем не менее перед приватизацией был предложен новый проект, включавший в себя реконструкцию лоджии.
При осмотре квартиры межведомственная комиссия сделала вывод, что приватизируемое помещение не нарушает текущего плана. Критика коснулась лишь отсутствия двух встроенных шкафов, однако лоджия с двойными дверями удовлетворила инспекторов. Таким образом, в новом плане privatizuemoj квартиры предусмотрена дверь в полном проеме лоджии.
Этот случай относится к 2010 году и не следует рассматривать как универсальное правило, так как различные дома имеют свои множества особенностей планировки и назначения. Правила переоборудования лоджий и балконов со временем изменились.
Как пристроить лоджию или балкон к комнате: основные выводы
- Не торопитесь нанимать строителей для сноса стоек и стен. Уточните действующие законодательные нормы переустройства в вашем регионе.
- Изучите архитектурный план вашего здания, при необходимости проконсультируйтесь с юристами или другими экспертами.
- Получите все необходимые разрешения, как от официальных инстанций, так и от соседей.
- Определите, хотите ли вы делать евроремонт самостоятельно или с помощью строительной бригады. Убедитесь, что вы понимаете, как правильно присоединить лоджию.
