Если вам посчастливилось получить разрешение на перепланировку, вас ждет самое интересное — ремонт. Чтобы все прошло по плану, достаньте гравийную карту. С помощью карты вы можете покупать строительные материалы в рассрочку и получать деньги обратно.
Можно ли объединить комнату с балконом и согласовать перепланировку
Балкон больше не является просто местом для хранения вещей. Сегодня это дополнительная комната, которая может стать частью интерьера. Объединение комнаты или кухни с балконом может значительно увеличить жилое пространство. Эксперты объясняют, как можно осуществить такую перепланировку и какие тонкости необходимо учесть.
Объединение запрещено законом
Вопрос объединения балконов и комнат регулируется законодательно. В частности, пункт 10.18 (Объединение лоджий, балконов, террас, патио с внутренними помещениями) Приложения 1 к ПДН № 508. «К сожалению, объединение запрещено действующим законодательством. Причин тому много, начиная от влияния на отопление помещений многоквартирных домов и заканчивая повреждением несущих конструкций. Стоит отметить, что и балконы, и лоджии нельзя объединять с комнатами», — говорит адвокат Владимир Прохоров, член Генерального совета «Деловой России».
Однако в некоторых случаях возможно объединение балкона с комнатой. «Такое переоборудование будет законным, если убрать подоконник и порог. В этом случае придется установить французские двери и, конечно, согласовать изменения с Бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако если стены несущие, то вы получите отказ», — сказал Прохоров. Он также подчеркнул, что расширять проем при входе на балкон запрещено, так как в монолитных кирпичных конструкциях стены являются несущими, а в монолитных конструкциях снос влияет на прочность и устойчивость самого балкона, сказал юрист. Стоит также отметить, что присоединить балкон или лоджию к комнате можно только в том случае, если она застеклена, пояснил Вадим Ткаченко, юрист, основатель и генеральный директор консалтинговой группы vvCube. В противном случае, по словам Ткаченко, реконструкция, при которой демонтируется оконный блок, считается изменением фасада здания и требует дополнительных разрешений. Однако получить их практически невозможно, заключает эксперт.
Можно ли не согласовывать?
Очень часто перепланировка утверждается только после ее проведения, и большинство перепланировок датируется многими годами. Владельцы таких домов считают, что они могут заплатить небольшой штраф и внести изменения в реестр задним числом. Однако затем им придется получить большое количество разрешений и обратиться в суд, чтобы получить одобрение. «Если перепланировка была сделана с нарушением строительных норм и правил, вам придется заплатить штраф и вернуть все в первоначальное состояние. Штраф за незаконную перепланировку составляет от 2 000 до 2,5 000 рублей для физических лиц и от 350 000 до 1 миллиона рублей для юридических лиц. Кроме того, законная перепланировка важна и при продаже квартиры. Сложности могут возникнуть, если в имеющихся документах есть расхождения. Даже если квартира была куплена по ипотеке, сотрудник оценочной конторы обязательно увидит переделанный балкон в квартире, сфотографирует его и подготовит официальную оценку для банка», — объясняет Вадим Ткаченко из vvCube.
Чем отличаются балкон и лоджия
Если вы планируете объединить балкон с комнатой, вам необходимо знать, что вы хотите пристроить — балкон или лоджию. Это важно, поскольку строительные и юридические нормы предписывают различные меры по реконструкции и ремонту.
Различия между балконом и лоджией описаны в СНиП 31-01-2003 и СП 54.13330.2011. Соответственно:
- лоджия — помещение, которое с трех сторон ограждено стенами. Если речь идет об угловой комнате, тогда лоджия ограждается двумя стенами;
- балкон — это огражденная площадка, выступающая из фасада .
Балконы и лоджии имеют разные технические возможности — способность противостоять приложенным нагрузкам. Поскольку лоджия является частью здания и опирается на его боковые стены, она может выдержать почти такой же вес, как и комната. Это примерно 400 килограммов на квадратный метр. В новых зданиях нагрузка может быть выше, до 600 кг на квадратный метр.
Балкон не является частью здания — он опирается только на одну сторону несущей стены. Поэтому предельная нагрузка ниже. Даже для новых зданий она составляет всего 250 кг на квадратный метр. И каждый год он снижается примерно на 1 %.
Возможно ли объединение лоджии с комнатой: правовые аспекты
Попытка присоединить лоджию или балкон к комнате сопряжена с действиями, которые могут нарушить целостность конструкции или привести ее в негодность. При перепланировке квартиры ее владельцем:
- переносят коммуникационные сети;
- меняют расположение электрических точек и ставят дополнительные электрические точки;
- увеличивают жилую площадь квартиры;
- пробивают проемы;
- переносят двери;
- сносят несущие конструкции;
- убирают или переносят оконные проемы.
Если он намеревается переделать комнату с балконом, то должен учитывать законодательные нормы, действующие в Российской Федерации. Если вы намереваетесь переделать квартиру, вы должны учитывать правовые требования в соответствии с законодательством страны, где находится квартира; кроме того, некоторые другие требования могут применяться в той федеральной единице, где находится квартира. Для Москвы, например, это могут быть следующие требования:
- Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКХ №170. Им утверждаются правила и нормы технической эксплуатации жилфонда;
- Постановление Правительства Москвы №508. Оно определяет нормы, по которым организуется переустройство и перепланировка помещений в жилых и нежилых сооружениях.
В соответствии с положениями постановлений
- лоджию нельзя использовать не по ее непосредственному назначению в многоквартирных домах.
- при перепланировке нельзя объединять внутренние помещения с лоджией.
Почему запрещают объединять лоджию с комнатой
Объединение лоджии с жилым помещением запрещено по нескольким причинам, наиболее важными из которых являются:
- при совмещении холодного и горячего помещения нарушается тепловой контур здания. Как следствие, увеличивается площадь, на которой в зимнее время нужно поддерживать тепло. В таких ситуациях на центральное отопление значительно возрастает нагрузка, с которой она плохо справляется, и температура внутри квартиры может стать непригодной для проживания;
- при перепланировке часто затрагивают несущую стену. В таком случае есть опасность повреждения целостности всего здания, вплоть до его обрушения.
Пример перепланировки, которая не может быть утверждена:
- частичный снос подоконного блока без установки панорамного (французского) остекления;
- снос подоконного блока и установка между лоджией и комнатой стеклопакетов, которые не обеспечивают теплоизоляции;
- вынос радиатора центрального отопления на лоджию;
- перенос границы лоджии внутрь комнаты.
Составление проекта
Планирование — это важный этап, начальная фаза реконструкции. Это первый шаг в процессе планирования, который является самым важным этапом в процессе проектирования. Планировщик прояснит, как лучше всего расставить мебель, и предложит различные варианты архитектурных решений, из которых клиент сможет выбрать наиболее привлекательный вариант. План — это схематический чертеж соединяемого пространства, на котором указаны размеры и расположение элементов мебели.
Без предварительного плана нет оснований рассчитывать на согласование. Как правило, планы составляются специализированной компанией, в которую обращается владелец квартиры. Часто они сами занимаются подготовкой необходимых документов, что сокращает время ожидания согласования.
На первом этапе собираются технические документы и представляется план помещения до и после ремонта. Здесь указываются любые изменения, возможность сноса стен, строительные материалы и отделка поверхностей с указанием их технических характеристик. Также приводится примерный расчет теплопотерь после реконструкции и отмечается тип радиаторов.
На втором этапе обращаются к проектировщикам сборного дома. Часто изменения нежелательны, так как они могут повлиять на эффективность не только отдельного жилища, но и всего дома. Если проект утвержден, орган пожарной безопасности дает свое согласие. Согласно правилам, должны быть соблюдены нормы безопасности, а это значит, что между двумя комнатами должно быть расстояние не менее 120 см.
Эта перегородка необходима для обеспечения защиты в случае пожара.
Способы присоединения
Существует несколько способов объединить лоджию со смежной комнатой. Полный снос несущих стен не допускается, но если владелец демонтирует стены, он может установить на их месте стеклянные двери. Это не может быть классифицировано как стопроцентная замена перекрытий. Поэтому частичный снос стен считается лучшим решением.
Существуют различные способы соединения лоджии со смежной комнатой. Например, соединение может заключаться в простом демонтаже окна, парапета и дверей. В этом случае появляется множество возможностей для организации пространства. Подоконник становится функциональной полкой, на которой можно расставить, например, живые цветы.
Может использоваться как барная стойка со стеклянной полкой, закрепленной на потолке. Его также можно использовать как обеденный стол или стол, за которым можно работать на компьютере, размещать статуэтки и декоративные аксессуары. Его можно использовать и в качестве стеллажа, что значительно увеличивает функциональность совмещенного пространства.
Иногда форма стены превращается в арку, оставляя часть подоконника свободной. Это позволяет создать колонну или импровизированный постамент для хранения какого-либо предмета. Иногда комбинация ограничивается выносом оконной рамы. На ее место устанавливается короткий карниз (рулонная штора, плиссированная штора, римская штора).
Это создает эффект перегородки, которую при необходимости можно убрать, визуально увеличивая комнату и увеличивая попадание света. Этот прием позволяет при желании создать открытое пространство. Балка между дверью и наружным окном сохраняется. Стеклянная дверь также может быть сохранена.
В более редких случаях подоконник полностью удаляется, а боковые стены сохраняются. Такое соединение обеспечивает больше света и визуального пространства. Оно особенно подходит для комнат в небольших квартирах, где на карту поставлен каждый сантиметр полезного пространства. Кто-то умудряется делать отверстия в одной из стен в декоративных целях (например, без какой-либо функциональности), или использует их как полки для цветов, аксессуаров.
Многое зависит от типа помещения, к которому примыкает лоджия. Например, если соединить две комнаты, убрав окно и дверь, можно превратить широкую, почти квадратную комнату в прямоугольную. А это дает вам больше пространства для организации мебели и зонирования. Вы можете соединить с балконом не только спальню, но и детскую комнату, кухню, гостиную или кабинет.
Внутренняя отделка балкона
Подготовка пола продлевает срок службы любого напольного покрытия (плитка, линолеум, паркет и т.д.). Простой способ выровнять пол — установить деревянные балки* и ДСП. Балки — это тонкие деревянные доски, которые укладываются на нижнюю часть бетонного пола. К качеству древесины не предъявляется особых требований, отсюда и низкая цена.
Этот этап создает однородную и стабильную поверхность, на которую на втором этапе наносится краска, обои или плитка.
Для потолка на балконе используются те же виды облицовки, что и в жилой комнате — подвесные потолки, пластиковые панели, деревянные панели и т.д.
Как и с кем согласовать переустройство
В зависимости от района, муниципалитет или жилищная инспекция должны одобрить перепланировку
Оксана Васильева приводит список документов, которые необходимо предоставить в жилищную инспекцию:
- документ, подтверждающий право собственности;
- технический план помещения;
- проект перепланировки;
- техническое заключение;
- теплотехнический расчет;
- письменное согласие всех жильцов на перепланировку;
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- доверенность, если есть необходимость.
Однако этот список может отличаться в зависимости от региона. Вас могут попросить подготовить дополнительные документы.
Так как лоджия по закону считается общим имуществом, то для ее переоборудования вам необходимо получить согласие всех жильцов. Если вы взяли ипотечный кредит, вам потребуется согласие банка.
После перепланировки вы должны обратиться в Бюро технической инвентаризации. Инспекторы проверят, соответствуют ли работы документам по планировке.
Как согласовать перепланировку квартиры
Что должен знать собственник перед тем, как сделать из лоджии и комнаты единое пространство
Юрист называет несколько причин, которые могут помешать переоборудованию балконов или лоджий. Самая важная из них: несущие стены. Если это отмечено на плане, разрешение на переоборудование не будет получено.
«В зданиях часто запрещено сносить стены, отделяющие балкон или лоджию от комнаты, потому что они являются несущими. Поэтому в таких случаях разрешение на строительство не выдается», — объясняет Оксана Васильева.
Подоконники и балки играют важную роль в зданиях: они стабилизируют оконные проемы и не дают холоду проникать в квартиру. Чтобы узнать, можно ли их убрать, нужно обратиться к строителю дома.
Если ваша квартира находится на пятом этаже или выше, вам следует оставить перегородки на месте. Их ширина должна быть не менее 1,2 метра. Это требования пожарной безопасности. Если в квартире что-то загорится, люди смогут спрятаться за перегородкой.
Если поставить лоджию, температура в квартире может понизиться, что не требуется по закону и создает риск появления плесени.
«Единственный способ поддерживать среднюю температуру в помещении — застеклить и утеплить балкон (лоджию). Только это разрешено не во всех зданиях. Нужно проверить планировку здания и максимальную нагрузку, на которую рассчитана балконная плита», — объясняет Оксана Васильева.
Присоединение лоджии в общежитии: личный опыт
Илья и Алена решили присоединить лоджию к своей комнате, когда захотели приватизировать свою квартиру в общежитии. Лоджия находилась рядом с коридором возле лифта. Первоначально коридор был выделен как нежилое помещение. Однако позже планировочный орган подготовил план, согласно которому коридор можно было приватизировать.
Супруги изучили поэтажный план здания и обнаружили, что блок порогов не предназначен для тамбура. Они хотели создать на лоджии небольшую гардеробную и рабочую зону. Они снесли пороговый блок, установили двойное остекление, смонтировали пол с подогревом и установили французские двери.
Если ваше нынешнее жилье кажется вам слишком маленьким и уже не отвечает вашим потребностям, вам следует взять ипотечный кредит. Совкомбанк предлагает выгодные условия кредитования
Вы хотите взять ипотечный кредит, но голова идет кругом от различных условий, документов и процентных ставок? Совкомбанк предлагает вам кредит на самых выгодных условиях. Программы ипотечного кредитования помогают людям с разными потребностями и финансовыми возможностями приобрести жилье своей мечты. Простая система оформления и широкий выбор вариантов приближают вашу мечту.
Илья поделился, как он превратил холодную лоджию в уютное помещение:
«Сначала я установил простые деревянные рамы по всей длине лоджии. Затем я убрал оконные рамы, французские двери в комнату и часть стены под окнами (подоконник). Над балконным проемом я установил металлические уголки, чтобы в будущем можно было установить французские двери. Я сделал обрешетку для стен и крыши и проем шириной три метра для окон с двойным остеклением.
Я установил двойное остекление. Я зацементировал все стыки наверху и внизу до шестого этажа, чтобы избежать протечек от дождя и других проблем наверху. В то же время я также построил навес вдоль лоджии. На стены и в крыше я уложил пергамин и слой минеральной ваты толщиной 100 мм, затем снова пергамин. Все это я зашил штукатуркой. Швы заделал гофрированной лентой и шпаклевкой.
На пол я положил слой керамзита, а затем нанес цементный раствор с цементом и песком. Крепежные рейки для укладки нагревательного кабеля для пола. Снова укладка кабеля с помощью цементного раствора. Подключение термостата к заземлению электросети. Крепление термостата к стене.
Отделка: оштукатуривание кладки внутри лоджии, покраска потолка водоэмульсионкой, поклейка обоев, укладка линолеума, установка дверей. Вот и все».
Ранее супруги не давали согласия на перепланировку. Однако перед приватизацией был составлен новый план, включающий реконструкцию лоджии.
Осмотрев квартиру, межведомственная комиссия пришла к выводу, что приватизируемое помещение не нарушает план. Критике подверглось только отсутствие двух встроенных шкафов. Лоджия за двойными дверями удовлетворила инспекторов. Поэтому на нынешнем плане приватизируемой квартиры показана дверь в полном проеме лоджии.
Описанный пример относится к 2010 г. Этот случай не следует рассматривать как правило, поскольку дома имеют разную планировку и назначение. С тех пор правила переоборудования лоджий и балконов изменились.
Как пристроить лоджию или балкон к комнате. Выводы:
- Не стоит спешить и нанимать строителей, которые радостно снесут все указанные стены. Узнайте о действующем законодательстве по вопросу переустройства в вашем регионе.
- Изучите план дома, получите при необходимости консультацию юриста или других экспертов.
- Получите все необходимые разрешения, от инстанций и соседей.
- Примите решение: делать ремонт самостоятельно или приглашать бригаду. Узнайте, как правильно присоединить лоджию.
